今読んでいる不動産投資の本で、“キャップレート”という数字がでてきました。
何か響きがかっこいいです。投資の時に使う指標の数字だそうです。
“キャップレート”。。。何じゃそれってことになりますが、不動産投資の場合、その物件のキャップレートは、次のように表現されます
（キャップレート）％＝（金利支払前＆減価償却前営業利益）/　（不動産価格）
ちなみに、表面利回りと同じような指標です。
（金利支払前＆減価償却前営業利益）がわかりにくいので、わかりやすく書き換えるとこうなります。
（キャップレート）％＝（家賃収入－管理経費）/　（不動産価格）
似たものに表面利回りっていうものがあります。
こんな感じでした。
（表面利回り）％＝（家賃収入）/　（不動産価格）
キャップレートは、家賃収入から管理経費を引いて、利回り計算しています。
ここで、管理経費＝（管理費＋修繕費＋保険料＋共用費＋固定資産税等）
ってことになります。
より、現実に近い数字かなぁと思います。
例えば、築年数と入ってくる家賃収入、売買価格が同じ木造と鉄筋コンクリート賃貸物を比較する場合、表面利回りは同じになりますが、キャップレートは、木造の方が大きな値となります。固定資産税が安いからです。
この数字の方が、より現実に近い指標のような感じがします。
これから、表面利回りで比較するのに付け加え、キャップレートの数字も検討材料に加えようと思っております。