最近ニュースになった話題です。アパートのプロパンガスの料金が、一般家庭より割高になっているカラクリが問題視されました。

帯広市内のアパートも、多かれ少なかれ同様な仕組みが存在します。ガス業者さん、不動産業者、アパートオーナーの３者間が絡む仕組みです。

アパートに敷設している、エアコンや給湯器、暖房器具、ガスコンロなどをガス業者さんが無償でアパートオーナーに提供する見返りとして、そのガス会社のガスをアパートに供給させてくれという話です。不動産会社は、アパートオーナーをガス会社に紹介した時に、ガス屋さんから紹介料を頂きます。

結局、ガス会社さんが提供した敷設機材、不動産会社に支払った紹介料などの費用を、入居者が支払うガス料金に薄く上乗せされている仕組みです。

見方を変えると、入居者が本来払わなくて良いものを負担させられているという不合理な消費者不利な仕組みとも言えます。

我々不動産業者も紹介料を頂く形で加担している当事者っていうことになるので、注視して、このニュース見ておりました。、

この度、通産省からの規制がかかり、改善されます。

ただ、アパートオーナーが負担して付けた設備は、結局、ガス代に添加されるのではなく、家賃に添加されていくんだろうから、根本的な解決策にならないのではと思うのは私だけでしょうか。。。

先日、帯広のネオン街で、かつて大変、大変お世話になった方と、バッタリお会いしました。

不動産投資、本業のコンサル事業ともに大成されている方です。出会いは１５年前くらい？だったと思います。アパートを所有したい方がいるからと、同業の社長から紹介されましたのが、彼との出会いのきっかけです。

彼、銀行さんから、借入をしながら、アパートをドンドン所有されていきました。度胸もあるし、経営センスも独特でした。

何がスゴイかというと、銀行さんからの信用を貰うスキルが、天才的でした。

で、タイミングもよくアベノミクスの波に乗って快進撃が続きました。裸一貫からはじまり、今となれば、恐らく、帯広でアパートを所有しているランキング、１０本の指に入っているんじゃないかな。。。

当社も、彼の所有するアパートを管理させてもらったり、アパート用地を買ってもらったり、彼の事業拡大の恩恵を多大に受け、会社も成長させて頂きました。

あるタイミング（当社の不甲斐ない対応が原因だったと思いますが。。）で、他社さんへのアパートの管理移管をきっかけに、お付き合いが無くなりましたが、大変お世話になった方なので、気になっておりました。

先日お会いして、立ち話でしたが、変わらずの明るい人柄に懐かしさを感じ、事業を大きくしているというオーラも感じました。

不動産投資と、本業の事業で多忙を極めているんだろうと思いますが、是非是非、一杯いきたいですね。

ねぇ、渡部社長。

7月も後半に入りました。帯広も、30℃くらいまで気温が上がるようになり、夏モードです。

最近の帯広の不動産業界。物件の動きは鈍い感じもあり、業界全体でまぁまぁボチボチという状況でしょうか。

先日、福井のスタッフから写真が送られてきました。着工の始まった新築アパートの工事写真。建ち上がってきました。地元の金融機関さんとも、少しづつ信頼関係ができてきて融資もしていただけるようになってきました。。少々、駆け足ですが、50代半ばになってきたので、個人的な事情により事業の拡大急いでおります。

帯広と違い、一般オーナーとしがらみのない福井市については、遠慮なく自社でアパート物件を所有する方針でおります。資産を持って運用する方法は、帯広では、お客様（大家業の方）の資産形成のお手伝いを20年間徹してきました（自身では、物件の所有はしないと決めて望んで参りました。。。正しくは、物件を持つほどの力がなかった笑）。

福井市内では方向変換して、自社の資産形成をしていく。。。うまくいくでしょうか。どこまで通用するのか、シクシクと進めてみたく思っております。

現在、この写真の物件で4棟目となります。年明け引き渡しの予定です。

まずは100室程度になるまで、1年間2棟くらい増やすことができればなぁというイメージです。福井市内については、肌感、帯広市内よりも賃貸市場は明るい印象です。入居率も良く、家賃も高い、で、諸々の運営経費も少ない。土地は坪20万円台で帯広に比べ倍くらいですが、それに見合う投資リターンがあるので、気にする必要はありません。

そうは言っても、計画を進めていくために、私どものようなお金のない企業は、全て銀行さん次第です。信用頂けるように業績向上努めて参ります。。

銀行さんのからの力を借りながら、福井市の事業もようやく始まってきたんだなぁと、ここで苦労した日々を懐かしみながら、シミジミ感じています。

諦めず耐えて来たスタッフのハートに、称賛したく思っております。

果てない事業欲と葛藤しながら、地域貢献という美しい合言葉をかざし、前に進みます。

うまく事が運びますように。。

昨日、釧路でした。いつもの炉端”番小屋”でのルーティンがあるので、無理くり1泊してきました。。早くから、満席でした。。。港町の炉端って感じで、いい感じでしょ笑。

それにしても釧路は涼しい。。日中20℃くらい。半袖でしたが少し肌寒い感じです。

本州から、釧路へ避暑のため、長期滞在される方が年々増えているというのもわかるような気がします。

釧路市役所の発表ですが、去年４月から９月までの半年間に釧路市を訪れた長期滞在者の数はあわせて１６９５人で、滞在日数はのべ１万８４４０日というデータがあります。

釧路市と本州の都市との気温比較、以下の通りです。

暑い夏も、夏の醍醐味で素晴らしことかもしれませんが、それにしても、最近は、本州では、度を超す暑さが続いています。私も、福井市には定期的にいっておりますが、外は暑くて、出ているこてゃ不可能です笑。本州にお住いの方たちからすると、夏を涼しいところで過ごすというのは、とっても、価値があること思えます。

もし、仕事がリモートできたり、リタイヤであまり時間に拘束されない方であれば、夏だけ釧路っていうライフスタイルもありじゃないかと思います。

釧路市では、数年前から積極的に避暑地のPRをされていて、成果も出ていくようです。陸別町のしばれフェスティバル同様、寒いことを逆手にとった地域おこしっていう感じでしょうか。。

人口が減っても、住民票が釧路市ではない方の一時住民が増えることも、街の活性化になるんだろうと思います。

当社も、今、アパマンショップ釧路店の準備を致しておりますが、社業の中で、この地域への貢献のお手伝いもできればなぁと思っております。

そんなカッコいいこと言いながら、私が、７月、8月は、釧路に定住しているかもしれません笑。来年はプチ暮らし釧路をレポートすることを、楽しみにしております。。

ハウスドゥフランチャイズ主催の不動産営業の勉強会。本部から講師の方を招いて帯広の店舗で受講しておりました。

不動産を売りたいお客さんへの対応についてが、テーマでした。当社の売りたいお客さんの対応は、各店の店長が主体に担当させていますが、全スタッフが対応できるようになればなぁという思いもあり、売買部門の全スタッフ受講しておりました。

フランチャイズの直営店が、行うこの手の勉強会は、いくつかあります。可能な限り、各スタッフのスキルアップが叶うのであれば、今後も継続していきたく思っております。

仕事をする上で使える営業上の新しい知識やノウハウを知ることは、楽しいことです。働くスタッフが、不動産業って面白いなぁと感じ、また、朝起きたときに、早く会社に行って不動産業務をしたいなぁと思える会社にしたいという個人的な思いもあり、スタッフのスキルアップは積極的に行っております。

意欲的に業務に取り組むスタッフ、能力あるスタッフがいること。会社の価値なんだろうと思います。

いい組織作り、働きやすい環境作り。私の課題でもあります。。難しいんですがね。。。

例年通り7~９月は、ハウスドゥの営業コンペ期間中になります。

営業成績を競う中で、ポスティングの成績も加味されるということもあり、スタッフ全員で、来客予定のない時間帯は、外でポスティング（不動産のチラシ配り）を致しております。スタッフ全員が頑張ってポスティングしている姿に、少々、刺激されております。

そんなんで、私も、運動兼ねて、チラシ撒いております。昨日は、音更の新着物件があったので、その周辺を300枚ほど撒いておりました。お昼の時間でしたが、約1時間半くらい、いい運動になりました。

今回、ポスティングしたのは、リフォーム中のこの物件（↓写真）になります。平屋でカーポート付き。8月には内覧もできるようになります。価格もお手頃な感じです。そう、チラシの通り、今のところ、”未公開物件”です。  

“担当いけはら”のチラシ（↑↑）。ご自宅にこのチラシが入っていた方で、ハウスドゥ帯広にお持ちいただいた方、先着で１名様に、勝毎花火大会のペアチケット（2人分券）をプレゼントします（笑）。家の問い合わせではなくてもいいです（笑）。

なんでもいいので、自分の足で撒いたチラシの反響って、モチベーションを上がるもんです。”チラシ入れないでくれ”というような苦情の電話でも、何かしら反響があると、うれしいもんです。

見てくれたんだ。。って思う自分がおります。

本日は、いい汗かきました。。9月まで、続きます。。

この物件の詳細を知りたい方、お問い合わせ下さい。担当いけはらまで。。。

最近、故郷納税した返礼品です。2口申し込んでみました。

この貝類の品々が、2日前に届きました。長らく保存がきかない感じでしたので、いつもの友人たちをお呼びして、自宅の屋上で炭焼きとなりました。

磯の香りがして、焼肉とは違った美味しさがありました。

本日、雨でしたが、問題ありません。昨年、サッシの屋根を付けました。こんな感じです。。サッシの業者さんから、何か付き合いで仕事ください。。と頼まれて仕方なくつけたものです（イサゴ社長、仕方なくでしたが、大活躍してくれました。案外いいかもしれません。ありがとうございました）。

外でBBQができるのも、いいところ今月と、来月くらいでしょうか。

2か月くらいの十勝・帯広の夏。満喫したく思っております。

まだ、魚介類と差し入れして頂いた食材、お酒が残っているので、本日PM6時くらいから、再度、炭をおこそうかなぁと思っております。

加わりたい方がいらっしゃれば、勝手に来てくださいください（笑）。飲みものご持参いただけると助かります。

当然ではありますが、雨天・荒天、決行です。

先月、横浜で学生時代の部活のOB会に出席しておりました。

出席された中に、もうかれこれ、30年振りにお会いする1つ上の先輩がおりました。お互い老け込んだ顔を見ながら、30年もの月日を経ったの再認識しながら、当時の話に花を咲かせておりました。

その先輩は、卒業後、東京の上場会社に勤め、今年の誕生日で55歳の年を迎え、気が付くと定年まであと5年というサラリーマン人生の真っ只中です。あっという間に年を取ってしまうもんです。という私も同じくらいの年齢ですので、大差はありませんが。。

 

”先輩、定年後は、帯広に帰ってこないんですか？”私

“そう、退職後、関東にそのままいるのかという話もあるんだけど、今、迷っていることがあるんだよね。。”

“何っすか。。迷い事って。。”

“実は、会社で早期退職制度っていうのがあって、我々みたいな中間管理職は55歳になるまで自主退職を申し出れば、退職金の上乗せになる制度があるんだよね。”

“そうなんですか。大きい会社は違いますね。先輩、ちなみにいくらくらいの上乗せになるんですか”

“だいたい2,000万円なんだよね。それで、もうすぐ来てしまう55歳誕生日までに、早期退職して転職するか、定年までこの会社にお世話になるか、会社に申し出なければならず、迷っているんだよね”

“そうですか。。5年早く辞めて2,000万円もらえるのか。。魅力的な話に聞こえますが、どうなんすかね。。。”

“。。。。。”

ちょうどのタイミングで、管理部門の退職者がでる状況だったので、先輩に

“私の会社、給与の条件合うなら、先輩雇いますよ。帯広戻ってきますか？”

という問いかけを先輩にしてみました。先輩に向かって、雇いますよっていうのは、ちょっと生意気な感じもしましたが、帯広に帰って来て～という気持ちも込めて、そんな言葉を発してしまいました。。。まぁいいか。。

後日、先輩からLINEにメッセージが入りました。

“池原、帯広にUターンすることにしたので、よろしく頼む”。。。という内容でした。

おおーーーー。マジか。。。

そんな話になるとは意外でしたが、いいことです。十勝の気候と食の良さ、そして、同世代の仲間がいる地元は、魅力に感じたのかもしれません。

その話を私の取引先の社長に話したところ、その会社でも長年東京でされていた先輩の業務スキルが是非欲しいといことになり、先輩には、その旨を伝えました。そちらの会社も話を聞きたいということになったので、うちかその会社か、先輩のお好きな方で、再就職先を決めてくださいとお伝えしました。

今日、東京から、私のところとその会社さんと2社の面談に見えられます。どちらかの会社への転職、ご判断されるんだろうと思います。

どちらに就職されても、帯広にUターンされることは、喜ばしく思います。

東京で磨かれた業務スキルを生まれ育た地元に是非、還元して頂きたく、先輩の更なる活躍と幸せをお祈りしております。

本日、同級生、1つ下の同窓で一杯セッティング致しております。

“お帰りなさ～～い”というご発声でスタートです（笑）。

鳥せい帯広中央店で、ひたすら、炭火焼をしゃぶりまくる男。そう、我らの強力な助っ人こと、篠原SV（SVは、スーパーバイザーとの略です）。

5年ほど前まで、帯広を担当するハウスドゥ本部のスーパーバイザーでお世話になっておりました。いったん退職されておりましたが、この度、復職して、また、帯広の店舗のSVとして、お世話になることになりました。

昨晩は、大いに盛り上がっておりました。ちょうど、全国大会の3ヶ月間の営業コンペ中なので、数字が上がるような取り組みの仕方などアドバイス頂いておりました。

心機一転、また、彼と店舗の売り上げを伸ばす取り組みが始まります。気力十分、スタッフのモチベーションも十分、鳥せいの炭火焼の補充も十分です。

今年は、700店舗の頂点をみんなで目指します！

不動産屋なので、ちょっと本業の話も書いてみたいと思います。最近多くなってき不動産査定依頼。

今回は、不動産の査定についてです。。。

不動産を売る時にいくらで売ろうか、不動産を貸すときにいくらで貸そうか、そんなときに、試算する査定方法が3つあります。

以下の通りです。

1. 取引事例比較法
2. 原価法
3. 収益還元法を

1番目の取引事例比較法についてですが、読んで字の通り、近隣での類似物件の価格を参考に売値や、貸値を付ける方法です。恐らく、帯広市内の不動産会社に、不動産の査定を依頼すれば、土地の査定価格を１の取引事例比較法で出して、建物は2の原価法を用いて算出されるんじゃないかなぁ。。と思います。場合によっては、建物も１の取引比較法で出している場合もあるかなぁ。。。そんな感じです。

取引事例が多い会社には、沢山の取引事例があるので、適切な相場価格を割り出すことができます。ハウスドゥ帯広、取引事例は多いので、ご安心ください。適格な相場の価格をはじき出す自信はあります。

具体的にどんなことをしているかというと、過去の取引事例を見ながら、必要に応じて事情補正や時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して価格を決めています。

算式で示すと、こんな感じでしょうか。

事情補正率や時点修正率、地域要因比較率、個別的要因比較率などは、それぞれの取引事例に応じて求めます。

例えば、土地の査定。3つの取引事例をがあり、それらを用いて取引事例比較法を適用すると下表のようになります。いくらくらいの坪単価なのか出してみます。

まず査定する物件に対して、取引事例の３物件がどうなのか、補正値、要因値を入れていきます。この数字は、ざっくり、結構、感覚的なものですが、ひとまず入れていきます。ここの数字の入れ具合は、取引経験のある人の方が、的確です。

上の場合、坪単価が102,300円とでたので、対象不動産の面積を乗じることで、対象物件の価格を求めます。