4月10日に入札期限だった不動産の競売物件。いくつか出ていたので、2つ入札しております。

入札したのはこの2つです。帯広市西21条南2丁目

もう一つは、帯広市西13条南12丁目

開札日は、4月16日です。運よく落札できた折には、リフォームして再販致します。

不動産の取引がある大家さんから、不動産売却時に出た利益を先延ばしできる方法があることを教えていただきました。そんな方法があるんだなぁと思いながら、色々お伺いしておりました。

「特定事業用資産の買換え特例」という制度があり、この制度を利用して、売却時に出た利益を先伸ばしする手法です。youtubeで詳しく解説している番組も有るので、興味のある方は、そちらを視聴して見え下さい。。

簡単に言うと、不動産で安く買ったものが高く売れた場合、利益が出るので、通常は、その利益に対して税金がかかります。しかし、この特例を使うと、出た利益の２０％にしか税金がかからなくなる制度です。８０％は先延ばしされる制度です。

この制度を利用するには、条件があります。不動産を売るのと同時に、新たな不動産を買ったときにしか、利用できません。

今回の大家さんのケースは、こんな事例でした。長らく個人所有していたアパートを、5,000万円で売却。同時に、新たに6,000万円のアパートを購入しました。

詳細の計算は省きますが、この大家さん5,000万円のアパートを売った時に、2,000万円の利益が出ました。普通、2,000万円の利益に対しての税金が掛ってきます。ざっくり利益の20％の課税なので、400万円の税金がかかります。この制度を使うと、2,000万円の利益のうち、80％を先延ばしできるので、20％の400万円に対しての税金となます。400万円の20％の税金となるため、80万円の税金となります。

そう、400万円の税金が80万円になり、320万円の税金の先延ばしができたということになります。320万円の今回払わなくてよくなった税金を、新たに購入した6,000万円の物件を売るときまで払わなくていいよという制度。場合によっては使える制度です。

細かなことは省いて、この制度紹介しました。こんな制度があるということのご紹介です。詳しく知ると、一長一短ある制度です。深堀して、活用できる方は、されたらよろしいかと思います。

私も、この大家さんの商いに携わらなければ、こんな制度が存在すること自体知り得ませんでした。

この制度を使えるくらい、不動産の売買で利益を上げてみたいものです。

先日、福井のスタッフとの面談で出張しておりました。写真↑の北陸新幹線、福井に入るときは、利用しております。最近は、AIRDOの新千歳-神戸便を利用して、神戸経由で、JRを使って福井に行くのが多くなりました（息子が神戸にいるので、出張のついでに、ちょっと会ってからというだけの話なんですが。。）。

そうそう、スタッフとの面談ですが、新年度の給与の打ち合わせでした。当社のスタッフの給与は、年棒制にしております。毎年1回、年度が終わったタイミングで、決算し、会社の業績に応じて、スタッフの年棒を決めております。

うちのグループ会社全体の労働配分率は40％前後にしております。出た利益の40％を給与にしております。利益が出れば、給与が増えるし、減れば給与も減るというシステムにしております。幸い、今のところ給与を下げたことはないのですが、もし利益が出なくなってくると、スタッフの給与も出ないという話になります。あまりそのようなことは考えたくないのですが。。。。

この40％の振り分けを、各部門のマネージャーと自身でつけた評価を数値化して、給与を決めております。

人が評価するので、完璧ではないのですが、出てきた結果をみると、ほぼ成果に見合っているのかなぁと思ったりもしております。

先週、帯広のスタッフの年棒が決まったので、今回は、福井のスタッフの年棒をお伝えしてきました。

お伝えするなら、下がった報告よりも上がった報告をしていきたいものです。右肩上がりの組織であり続けられるように、しくしくと業務を遂行していきたく思っております。

利益が減った時は、トップが変わるタイミングかなぁと覚悟ております。どこまで、増益を継続できるでしょうか。

こちらからです。

4月入りました。

今日は、辞令式と年度末の営業会議がありました。写真は、賃貸管理から、売買に移動した中嶋さんです。新天地での活躍期待しております。。

営業会議ですが、各部門の昨年度の数字の報告があり、数字を眺めておりました。全部門業績は、昨年対比プラスと上向きなので、何も私から細かなことをいうことはありませんでした。一区切りという感じでしょうか。

迎える新年度は、社内の人事異動2名、新しいスタッフ2人を加え、新会社を1社設立しての令和7年度スタートです。

こんな体制で、今年、少し挑戦してみたいのは、管理業務の簡素化になります。管理戸数が増えてきたこともありますが、そもそもその業務自体が無駄じゃないかということもあり、日々行っている1つ1つの業務について、吟味しながら、無駄をなくしていきたく思っております。

新会社は、清掃部門を独立させております。「おそうじドットコム」という会社でスタートします。

もともと、賃貸管理の中の1つの部門でした。年を越すごとに、スタッフの清掃スキルも上がってきて、彼女たちをリーダーに、いくつか清掃チームにして、事業を大きくできるのではないかという発想です。従来は、自社の下請け仕事が中心でした。この度、別会社にしたのを機に、他社さんの仕事も受けていけるように、営業活動もやっていく予定です。利益が上げて、スタッフへの給与もアップも図っていければなぁと思っております。新社長さんは、パートから叩き上げで上がってきた主婦の方になります。藤沢社長（上の写真の女性の方です）、飛躍を期待しております。

他、事業的なことでは、5月から設計士さんが入社してきます。建築士事務所登録して、建築業もできる体制にします。今年は、建売がメインになるのかなぁ。経験値ゼロなので、やりながら、学んでいければと思っております。ぼんやり、何となくスタートしていく感じです。

色々、夢も持ちながら、本日、新年度スタートです。

新年度の新築アパート、ブログでもご案内しておりましたが、帯広市西4条南1丁目エリアにたまたまなんですが。。新築アパートの建築が重なりました。3棟ですが、同時期（7月～8月くらいに）完成予定します。全部で22世帯。立地も良いところです。

今年の新年度のアパート建築は、この西４南１からスタートです。

我々が、今、帯広市内に建築予定しているアパートは、この3棟を含め、ちょうど10棟になります。自衛隊前のエリア3棟、土地を取得した3か所のところに4棟は確認申請中です。順次着工となります。昨年は、建築を1社に依頼しておりました。さばききれずに建て残しも出たので、今年はもう1社、作ってくれる建築会社を増やして、2社体制で推し進めていく予定でおります。快適な住環境の提供というもっともらしい社会貢献も掲げながら進んでいきます笑。

これから出していくアパートについては、カーポート・電子キーを標準仕様にしようと思っております（管理業務の軽減化にもなりますので。。）。

余談ですが、帯広市内、昼から雪となっております。まだ、スタッドレスタイヤは必須ですね。

 

 

4世帯が入居するメゾネット物件、雪解けを待っての建築が始まりました。7月に完成予定です。家賃9万円の家賃設定です。駐車場が1世帯2台付。カーポート付きでございます。

前回のブログで紹介した同一敷地内南側になります。

間取りはこんな感じです。

3月も残すところ1週間となりました。忙しさとお別れするのも、さみしいもんです。今年、我々が企画販売した新築アパートは、全室入居となり、キャンセルなどが出なければ、満室での引き渡しでシーズンが終わりそうです。

建築費の高騰もあり、結構高めの家賃での募集で、心配もありましたが、満室にして引き渡す責任を果たせたかなぁとホッとしております。

新築アパートを作り続けることが果たしてどうなのかという論議もありますが、良質な賃貸物件が帯広にあるということは、住む側にとって悪い話ではないような気がします。

一方では、アパートオーナーの立場から見ると、あまり出来過ぎると、空室が増えてしまうという不安材料にもなりかねないので、微妙な感じでしょうか。

この問題の解決策は、単純に人口が増えることになるんだろうと思います。

ここ最近の帯広市の人口推移見てみました。こんな感じです。

帯広市の2013〜23年までの10年間の人口・世帯数は、約5,000人の減少をして16.4万人、約7,000世帯増加して、9万世帯でした。直近2025.2月の人口は160,480人、世帯数は90,103世帯となっています。

人口は減ったけども、世帯数（家）は増え、核家族化が進んでいるという状況です。1世帯当たりの居住人数が減少しているってことでしょうか。

前回、芽室町の人口減少の政策について、何気に考えてみましたが、私が住む帯広市も同様に、人口が増えるためにどうしたらいいのか、誰もが感じていることでしょうか。

言うは易し、行うは難し。。

不動産業は街の繁栄が事業の繁栄になります。社業を通じて、人口増加につながることはあるのか、協力できることがあるのでしょうか。

まだ、人口が増えるという成果にはつながっておりませんが、数年前から、管外の不動産投資家の皆さんに、帯広の不動産を所有していただくような橋渡しをしております。所有後は、年に数回帯広に来て頂いており、帯広で活躍している私の友人との交流を拡げております。帯広という街を知ってもらい、帯広の人を知ってもらい、その延長線上にもしかしたら、帯広で何か始まるきっかけにでもなればと思っております。

そんなことを夢見つつ、不動産業の仕事に誇りとありがたみを感じながら、生まれ育った街に恩返しできれば、何よりです。

カッコイイこと言っても、言うほどのことはできておりませんが、出来ることを継続して花開く日を待ちたくと思っております。

プラスアルファ、何かできることないでしょうか。。皆さんのアイディア、我々を通じてできることがあるならば、ご利用してください。。。

帯広市の人口が50万人を越えました。

そんなニュースが流れる未来を空想しつつ、ふるさとの繁栄を願う一人でございます。。

東京の平均気温が10℃とかのレベルで上がったら、帯広市への移住や本社の移転もワンチャン現実に起こり得るのかもしれません。

全国の皆様、帯広・十勝。買いです。最寄りのハウスドゥに駆け込みください笑。

昨晩、芽室町とイベントの企画で取引のある社長さんのお誘いで、芽室町行政の若手の関係者5名と、帯広の経営者数名の交流会がありました。

私も、ついでに頭数の一人で潜り込んでおりました。

芽室町のことなど、気にせず生活している私ですが、そこに住み夢を持って活躍している若い世代の方々の話を聞かせていただき、これからどのような街になっていくのか、気になる存在となりました。

芽室町と私の会社のつながりは全くありません。なので、不動産取引も、年に数えるくらいです。彼らが芽室町で仕掛ける不動産関連の事業があれば、声かけていただければ快く参戦したく、良い繋がりができた昨夜の2時間でした。

仮に、芽室町をよくする企画の意見を求められたなら、こんなこと言うかなぁなんて、空想してみました。

・地方町村の人口減対策は、早急の課題なんだろうという想定から、それに対する政策として、外国人が住みやすいエリアの形成なんていんじゃないかなぁ。そのエリアの家賃補助、外国人の相談窓口の設置など、人口増に一役買ってくれるんじゃないと思ったりもします。

移住促進でうまくいっている町村として以下のような行政の取り組み事例なんかもあったりします。外国人限定ではないものも入っていますが、こんなのに習って芽室町独自のものを構築されることを期待します。。

1. 北海道栗山町: 若者定住推進課を設立し、移住・定住とシティプロモーションを組み合わせた施策を実施。空き家の利活用や地域の魅力発信に力を入れ、移住者を増やすことに成功しました。
2. 福井県鯖江市: 「ゆるい移住プロジェクト」を実施。家賃無料で半年間の共同生活を提供し、移住希望者に地域を体験してもらう取り組みを行い、実際に移住者を増やしました。
3. 新潟県粟島浦村: 教育を産業化する取り組みとして「粟島しおかぜ留学」を開始。島外からの留学生を受け入れることで、地域の人口増加に繋げています。
4. 北海道芽室町：これからです！笑

・空家対策として、空き家情報の開示事業。行政しか知りえない空家の情報を、行政サイドから、情報開示の承諾を確認して、貸すなり売るなりの情報提供部門をおこなってくれたら、街が空家で虫食いにならずに済むんじゃないかなぁと思ったりもします。

ナベさん。芽室町のこれからの変貌にご期待申し上げております。

 

帯広市西16条南28丁目。土地を確保したので、販売用新築アパート計画しております。以下のような、販売条件です。完成は、9月を予定しております。2棟販売致します。購入につきましては、1棟でも、2棟でも、応じさせて頂きます。

場所はこちらです↓↓。

間取りこんな感じです。広くていいでしょ。。

 

1棟分：販売価格　6,100万円。投資利回り7.4％。1テナント6台。1LDK駐車2台。