電話のかかってこない夜は、いろんなことを考えたり、昼間で出来なかった作業をするにはとてもいい感じの時間で、ついつい遅くまで会社にいるのが常習となっております。いいのか、悪いのか微妙な感じです。このブログも当然例外なく深夜に書いちゃっております。暗闇の事務所の奥で、電気をせこく節約してゲリラ的な感じで画面に向かっております。液晶からの明かりが目にしみてきます。まぁ、しばらくはメリハリとかけじめとかそんなかっちょいいことをいえる状況でもなく、とりあえず時間の許す限り、体力の許す限りがんばっちゃうという感じになっております。間取図や物件の入力が自動に書き上がってくれたらどんなに楽なんだけれどなぁなんて思いながら、物件入力が続きます。夜な夜な入力している情報が、この情報を求めていらっしゃる方にお役に立てば僕らもハッピ～です。実は仕事に対する熱い思いは、案外無茶なことをしている中で養われていくのかも知れません。「物件探しているんですが。。。」というお問い合わせに、思う気持ちは熱くゲリラ戦もこの先長く続きそうな感じがしています。

昨日は、親しくさせて頂いている同業の方が、遠路はるばる僕の会社までいくつか相談をしにお越しになられた。身内の方が地元静岡県で不動産業を新規ではじめたいが、どうだろうか。。というご相談であった。私は大いに賛成で、がんばって。。。という心境でした。リスクを誰が負うのかということさえはっきりしていれば、迷わずやればいい。。。という感じでしょうか。行く本人がすべてのリスクを負うという心積もりのようでした。家族も採算ベースにのるまで応援するということでした。。ただ、相談されて意見を求められている以上、きちんと自分お考えを伝えなければならず、また少しでもリスクの部分を回避してもらいたいという気持ちもあるので、そうは思ってもやっぱり慎重な感じになってしましました。はたして、自分のアドバイスがいいのか悪いのか、自信はありません。ただ、こういうことが起こるよ。。。きっとこんな結果になっていくよ。。こういう準備をした方がいいよ。。。こうやったら失敗したよ。。。そんでこうやったらちょっとうまく行ったよ。。。僕が３年前に帯広来て感じたことや遭遇したことをお話しました。不動産業は、その業績ってとってもとっても人に起因することが多く、いい人の集まりは、事業を大きくさせ大成させます。静岡でどのような組織を作っていくのか、楽しみでもあります。１年間（？）、静岡に行く前に、すでに身内が営業している北海道のとある街で前哨戦が始まることになりました、。北海道の地区予選を勝ち抜いて、静岡県の全国大会に進んでほしいなぁという心境です。

土曜日の日に、当社で管理させて頂いているオーナーさんがお見えになった。“アパート買いたいんだけれども。。。”という話でした。アパートの売買は、比較的値がはるので、仲介する場合それなりに仲介手数料を頂けるのでありがたい話ですが、当社の業務が賃貸をメインにしている関係上、売りっぱなしということは出来ないため（売った後にその物件の入居斡旋・物件管理などの業務が発生して、長いお付き合いになるケースがあるため）、本音あまり賃貸物件の売買には消極的になっております。今回の相談されたオーナーは、退職を間近にされ、退職金で資産運用したい希望でした。今まで勤め上げてきた方の退職金を運用するなんて考えると、積極的になれない理由でもあります（商売に不向き？な性格なのかもしれません。自信がないんでしょう。。。）。いくつか売りアパート物件は出ておりましたが、いいものが出たらということになりました。。さて、最近は不動産投資も活況？の状況のようですので、ちょっと予備知識として知っていればということを書いてみたいと思います。不動産を買って運用する場合、その不動産がどんだけ儲かりそうな物件なのか判断する指標に『利回り』という数字があります。仮に、今回のオーナーのように、アパートを買おうというときに、まずもって最初にチェックする項目は、この利回りになります。利回りとは、自分が出したお金（投資したお金）に対して、1年間で何パーセント戻っていくかという割合を表す数値です。例えば、利回り20％の投資アパート物件なんていう場合、出したお金にたいして毎年20％のお金が戻ってきます。よって、5年経つと出したお金が全部戻ってくるということになります。では、利回り10％なんていう投資物件の場合は、毎年10％の戻りがあるので、投資を回収するのに10年掛かることになります。一般に賃貸物件を買って運用しようと考える場合（不動産投資しようとする場合）利回り計算に2つの数字を使います。投資する金額に物件の価格、1年回収する金額にその物件から上がってくる1年間の家賃の合計（満室時のを想定して計算）、1年分の家賃を買う値段で割って100を掛ければ利回りが出ます。3000万円の物件で、1年間に満室計算で450万円の家賃が上げって来る物件であれば、利回り15％になります（450÷3,000×100）。ちなみに、賃貸物件を買って運用しようとする場合の利回りって実際どのくらいになっているかというと、新築物件で利回り７％～10％くらい、中古物件で10％～15％の感じです。あくまでも、満室時を想定しての計算なので、空室が出てくると当然利回りも悪くなります。あくまでも満室という前提の下計算している話なので、慎重に検討しなければならない部分があります。はたして検討する物件がずっと満室でいけるのか、修繕などの諸経費は掛かってこないのか、買う前に考えなければなりません。帯広でアパートを買ってなんてお考えの方がおりましたら、アパートの購入は特段勧めておりませんが、その物件がどうなのか多少アドバイスはできるともいます。。。。ちなみに、不動産で運用していくのであれば、若いうち（45歳前）にもつのが、とってもいいことだと思っているのは私だけ？でしょうか。。。おいおい、その理由も書いていきたいなぁと思います。

昨日から、千歳の同業者の仲間の会社に手伝いに行っていました。先日、仲間に加わったシステムの担当者と初仕事でした。データの一元化というのが課題です。当社のような１店舗で運営している場合は、あまり考えなくてもよいことなんですが、多店舗で運営する場合、各店舗間の情報の共有化と一元化が大変重要になってきます。各店舗の入力情報を１つにまとめて、そいつをみんなで共有して使うというシステムの構築です。各店舗間のネットワークはＶＡＮというＮＴＴの回線サービスを利用して、また情報の共有はＳＱＬサーバーというデータ庫のような役割をするパソコンを利用して、分散していた社内データの一元化というのが課題を実現させます。パソコンやネットワークの構築ことよりも（すこし知識があれば誰でもできちゃう話なのでたいした事はありませんが）、今まで入力しているデータが、虫食いになっていないかどうか（住所とか、物件の築年数とか、きちんと入っているか、各店舗間でのデータの重複はないかなどのチェック）がとっても重要になります。もとのデータがちゃんとできていれば、さして難しいことは考えないで終わっちゃいます。データのチェックまでは、僕はできないので現場の方にお願いして帰ってきました。現場の方と、深いお付き合いができるのが、財産かなぁと思っております。千歳・恵庭・苫小牧にお部屋を探すときは、ご相談ください。。。とっても、よい条件でご入居できるようにお願いしますので。。

先月の20日に、少しわかりやすいところに引っ越しました。レストランの跡なので、結構いい感じです。事務所も広くなりました。ちょっと事務所移転を記念して、普段ならありえないサービス物件を出してみたいと思います。古い物件ではありません。新築の人気物件です。２部屋先着で、メールでの事前問い合わせの方に限定致します。（５月末日までの申し込み分まで）
メールアドレスは、[email protected] です。担当池原まで。
で、で、で、物件は新築物件のオール電化、インターネット無料使い放題物件。オートロック、ウォシュレット物件です。
サービスの内容は、仲介料なし、従来敷金２ヶ月のところを１ヶ月、家賃48,000円のところを46,000円で出します。ちなみに共益費は4,000円の物件です。限定２部屋です。
初期費用は、家賃46,000円+敷金46,000円+共益費4,000円+保険（2年）15,750円で111,750円です。
ちょっと、帯広市内には、この条件はないんじゃないかぁ～。
物件詳細は、ここから
動画画像は、ここから

比較的天気のよいゴールデンウィークになりました。
天気の良いこの時期は、実は冬にとった物件の写真を入れ替える時期でもあり、休みの日にまとめ取りして差し替えしていきます。休みの日は、交通量も少なく、非常に都合の良いことが多いので、天気が良いととってもありがたく感じます。天気の良いときに撮る写真は、物件も素敵に見えます。少なくとも、新しい生活が始まるときのお部屋探しの物件写真は、スカッと青空がバックの写真をお届けしたいなぁと思っております。少しずつ売買物件のご紹介も頂くようになって来ましたので、ちょくちょく売買のページも覗いていただければ光栄です。売買の担当も2人になりましたので、以前よりはきちんとお客様の要望の物件お探しできると思いますので、お声をお掛け下さい。
とっても素敵な売買物件出ておりますので。。。。（賃貸でも募集中です）
ちなみに、販売価格は1,890万円です。


動画はこちらです

帯広にＵターンしてきて、前日の4月30日で丸3年になりました。いつも不安で、不安だからアパートの取り扱いを広げる営業をする、お客さんのご依頼があれば、何だかわからないんだけれども頑張っちゃう。。。そんな繰り返しで、３年間の歳月が過ぎていたという感じでしょうか。気がつけば仕事中心の生活で、家族と何かした記憶もなく、365日のうちきっと300日くらいは、疲れ果てて会社の事務所で転がっており、朝出勤してきたスタッフに起こされるなんていう、めちゃくちゃな感じで業務遂行っていう感じでした。4歳の長男も、私の家は会社だと思っているようで、家にいると『お父さん、いつ帰るの？』なんていうノリになってしまい、何とも家族サービスなんてありえない感じでしょうか。1歳になった2人目の子供は、お風呂に入れた記憶もなく、最近はちょっとまずいなぁと思い始めております。。（妻には頭が上がりませんが。。。）。すべてにおいて余裕がなく、働くことが精神的に一番安定していたからかも知れません。決していいことではないと思います。。何だか反省文みたいな感じになってしまいましたが、4年目は規則正しい生活を念頭に、ちょっと家族との時間も多くしたいなぁという思っております。

今日からスタッフが１名加わりました。４８歳の精鋭（？）です。８名体制のの会社になりました。小さな組織ですが少しずつお役に立ちながら、帯広の街が盛り上がっていけばいいなぁという心境です。今期は、損益が合う限りギリギリまでスタッフを増やしていきたいなぁと思っております（会社にお金を残そうなどという考えはなく、得たものは帯広の街に可能な限り還元して行きたいと思っております）。今年は、１５人くらいの会社になればいいなぁとおぼろげながら思ったりもしております。無理かぁ？？？さて、今回、仲間に加わったスタッフ、実は当社の大家さんでもあります。市内に2棟のアパートを所有されており、賃貸経営の傍ら　コンピュータシステムの仕事を1人でやっている方です。コンピューターのスキルがある方で、以前はコンピュータ会社の社長さんでした。諸事情があって、帯広におりますが、とってもスキルのある方です。結果的に、いろいろお話をする中で、夢が一致して、一緒に働こうと僕からお願いしました。。。。本音のところ、経営的には少々きつめの運営ですが、スタッフの能力を信じて突き進んで行きたいと思っております。

先日の、自宅を売却して新居を購入されるお客さんの融資について、ふと先日北見に転勤になった支店長さんのことを思い出しました。『あっ、Ｍ支店長北見支店の支店長で転勤しているなぁ。。。お願いしてみよう』と思い、電話をかけてみました。『融資を受けたいお客さんがおりまして。。。』色々事情をお話して、最終的に売却予定の物件を担保にせずに（借り入れされる借金の型に入れることなく）、購入される物件の代金を融資していただけることになり、Ｍ支店長には感謝です。購入される物件を借り入れされる融資の担保にすることになりました。売る物件を担保にするとそこに抵当権の設定や何やらで、いろいろ諸経費がかかるという判断から支店長決済の範囲内で融通を利かせていただきました。支店長さんって、こんなに権限があるもんか。。。と少々驚きました。いずれにしても、お客さんの信用があったので、スムーズに話が進んだのは言うまでもありませんが。。。。
さて、一生に一度（二度？三度？）、自宅を含め不動産を所有されることがあると思います。私もこの仕事をする前は、融資が。。。抵当権が。。担保が。。。税金が。。。などまったく無縁なところで生きておりましたので、お恥ずかしいところ無知といったところでした。今、は、少々ご相談にのれるくらいのレベルにはなっているのかなぁ？？不動産の購入・売却をお考えのときは、ご相談ください。。。

『池原さん～。。。わかりますか？』という電話。『・・・・・・』。誰だろう？このおばさん？？？？。そう、4年前に、娘さんにお部屋探しをして縁を持たせて頂いたお客様のお母さんからでした。当時、娘さん結婚されるということで新居の部屋探しで、２LDK・3万円・車2台つきという大変厳しい条件だった記憶があります。実際にはそんな物件は非常に少なく、結果知った大家さんに頼み込んで、条件を合わせて頂いた思い出のあるお客さんでもありました（北見での話ですが。。。）。こちら帯広に来てからは、ご無沙汰しておりました。話は、自分のご自宅を売却して、新しい家を購入されるので、相談に載ってほしいということでした。どうやら、急いでいる様子だったので、午後から北見へ向かいました。着いて、色々お話を聞くと、子供も成人して、今の大きい家は必要ないので、こじんまりした家に住み替えたいということでした（今住んでいるのは比較的新しい、６LDKの大きな物件でした）。もうすでに、購入する物件はきまっており、今の自分の家を売却するので査定してほしいということと売却の仲介をしてほしいというご依頼でした。さらに、物件を買うにあたって、今の物件を売ったお金で新しい家を購入したいということでした。新しく購入される家は、程度がよく何人か検討中の方がいるので早く申し込みをして買いたいという希望でしたが、今の家が売れないとお金ができないということで、申し込みできないので早く売ってほしいという内容でした。考えた末、もしすぐに売れない場合も想定して、いったん金融機関から借り入れをして物件を購入し、それから売却になったら残債を支払えばどうだろうかという提案をしました。もし、売れない間に、自分がほしい物件が購入できなくなったら、、、ということを考えてのご提案でした。売れるまでの間は、金融機関さんにローンをお支払いしていくということになりますが、そのほうが安全のような感じがしました。その間の支払いをできる限り少なくするため、できる限り長期の支払いにした方がよいというアドバイスをして帰ってきました。話の内容はともかく、何か人生のイベントのときに、ご相談を頂くのってうれしい感じがします。大した器でもない、自分にご相談いただけるなんて、ありがたくも感じます。人生の間に何度もない自宅の購入・売却。責任の重さも感じつつ、力になりたいなぁと思っております。