【帯広の不動産】公開物件数
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日々、起こっている出来事を綴っております。帯広での生活の中でのこと、出張先でのことなどを書き留めております。
鳥せい帯広中央店で、ひたすら、炭火焼をしゃぶりまくる男。そう、我らの強力な助っ人こと、篠原SV（SVは、スーパーバイザーとの略です）。
5年ほど前まで、帯広を担当するハウスドゥ本部のスーパーバイザーでお世話になっておりました。いったん退職されておりましたが、この度、復職して、また、帯広の店舗のSVとして、お世話になることになりました。
昨晩は、大いに盛り上がっておりました。ちょうど、全国大会の3ヶ月間の営業コンペ中なので、数字が上がるような取り組みの仕方などアドバイス頂いておりました。
心機一転、また、彼と店舗の売り上げを伸ばす取り組みが始まります。気力十分、スタッフのモチベーションも十分、鳥せいの炭火焼の補充も十分です。
今年は、700店舗の頂点をみんなで目指します！
不動産屋なので、ちょっと本業の話も書いてみたいと思います。最近多くなってき不動産査定依頼。
今回は、不動産の査定についてです。。。
不動産を売る時にいくらで売ろうか、不動産を貸すときにいくらで貸そうか、そんなときに、試算する査定方法が3つあります。
以下の通りです。
1番目の取引事例比較法についてですが、読んで字の通り、近隣での類似物件の価格を参考に売値や、貸値を付ける方法です。恐らく、帯広市内の不動産会社に、不動産の査定を依頼すれば、土地の査定価格を１の取引事例比較法で出して、建物は2の原価法を用いて算出されるんじゃないかなぁ。。と思います。場合によっては、建物も１の取引比較法で出している場合もあるかなぁ。。。そんな感じです。
算式で示すと、こんな感じでしょうか。
試算価格 ＝ 取引価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域要因比較 × 個別的要因比較
事情補正率や時点修正率、地域要因比較率、個別的要因比較率などは、それぞれの取引事例に応じて求めます。
例えば、土地の査定。3つの取引事例をがあり、それらを用いて取引事例比較法を適用すると下表のようになります。いくらくらいの坪単価なのか出してみます。
まず査定する物件に対して、取引事例の３物件がどうなのか、補正値、要因値を入れていきます。この数字は、ざっくり、結構、感覚的なものですが、ひとまず入れていきます。ここの数字の入れ具合は、取引経験のある人の方が、的確です。
| 事例 | 取引単価 | 事情補正 | 時点修正 | 地域要因 | 個別的要因 | 批准単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 取引事例１ | 100,000 | 90% | 105% | 105% | 90% | 89,300 |
| 取引事例２ | 120,000 | 110% | 95% | 100% | 110% | 137,900 |
| 取引事例３ | 105,000 | 100% | 100% | 80% | 95% | 79,８00 |
| 平均 | 102,300 |
上の場合、坪単価が102,300円とでたので、対象不動産の面積を乗じることで、対象物件の価格を求めます。
査定物件が100坪なら、102,300円×100坪＝10,230,000円 ということになります。
次に2番目の原価法。土地の上に建物がある場合に、1つの目安の数字を出すことができる方法です。
もし、査定の物件を今建てるとしたら、いくらで建てることができるか算出して、経過年数の劣化分（減価修正率といいますが）を差し引て建物の価格を求める方法です。
建物の査定価格 ＝ 再調達原価 × (1 － 減価修正率)
例えば、築12年の木造の物件で、建物面積が30坪、現在の建築費単価が50万円／坪という場合。。
減価修正率のパーセンテージを表す数字です。木造の建物は築22年で100％劣化という計算をします。22年の半分経った築11年なら50％のという数字になります。築12年だと55％になります。
原価法による価格は積算価格と呼ばれます。
積算価格 ＝ 再調達原価 × (1 － 減価修正率)
＝ 30坪 × 70万円／坪 × (1 － 55％)
＝ 2,100万円 × 45％
＝ 945万円
建物はこのような査定価格となります。
最後に収益還元方法。。アパートや貸し駐車場など、利益を生み出す不動産の査定に多く用いられます。
その査定の不動産が将来生み出すであろうと期待される利益から、その不動産の価格を求める方法をいいます。
算式で示すと、以下の通りです。
試算価格 ＝ 年間純収益 ÷ 還元利回り
例えば、不動産の生み出す年間純収益が100万円、還元利回りが5％とした場合、収益還元法による価格は以下の通りです。
収益還元法による価格は収益価格と呼ばれます。
試算価格 ＝ 年間純収益 ÷ 還元利回り
＝ 100万円 ÷ 5％
＝ 2,000万円
こんな方法を使って不動産の査定が行われております。最終的な価格は、当然、持ち主さんの意向も加味しながらになります。
何か売却や、空き家になっていた貸したいなどの物件をお持ちの方がいらっしゃればご相談ください。
加盟しているハウスドゥフランチャイズの紹介で、北海道にある温泉付きのリゾート物件を提案しております。
金額もはる案件になります。今年、春先に提案しておりましたが、来月、物件を見学したいということになりました。
購入者は、外国の会社さんです。北海道と栃木日光の案件で、どちらにしようか迷われている状況です。
北海道に軍配が上がることを祈願しております。
福井市の銀行さん、福邦銀行さんとの融資の打合せで、出張しています。
こちらは、半端なく、暑いですね！！
話の内容は、今月福井市内で着工になる新築物件の案件になります。福井の事業がようやくですが好転し、先が見えてきました。こちらの事業は、別会社にしておりますが、決算書の内容も、銀行さんが見てもいい中身になってきました。そんなタイミングで、借入を増やしながら、さらに事業拡大を狙っております。
福井近郊の経済圏は、北陸新幹線福井駅開通に伴い、上向きです。帯広の事業もいずれは頭打ちになるんだろうと思いますが、まだ、帯広の事業が良いうちに、こちらの経営基盤も強くしておきたいなぁと思っております。思うようにうまくいかないかもしれませんが、やっておく価値はありでしょうか。。。シクシクと進みます。
そうそう、今回は、神戸経由で福井に入りました。20歳の息子が、神戸で学生しているので、ちょっと会って福井に入りました。久しぶりに会ってきましたが、少々大人っぽくなっておりました。高校の時はコロナで色々な制限があった年代ですが、普通に学校に通えるありがたみを今の学生生活で感じている？ようでした。学校の敷地から見下ろした神戸市内の写真アップしときます。坂多く、街の景色を一望できる景勝地があちこちあるのも、この街の魅力でしょうか。夜景もきれいなんでしょうね。。
帯広市内、ここ数日間は、30℃前後の気温が続く天気予報です。
夏到来です。
昨日、札幌からお客さんが来ていたので、接待兼ねて、屋台村で帯広の夏を楽しんでおりました。ちょうど、国際農業機械展の開催日で、夜のネオン街は、関係者の人たちで溢れておりました。
屋台村、何気に写真撮ってしまいました。。アップしときます。この季節は特に、ここで飲むビールは、最高にビールが美味しく感じます。
帯広市に隣接している芽室町。この度、町営の体育館がリニューアルしたというニュースを聞き、行って参りました。
トレーニングルーム、プール、サウナ、お風呂が新設もしくはリニューアルされました。
お金かけたなぁ～という印象でした。サウナ、浴室は撮影できませんでしたが、こんな感じでした。ランニングマシーン、自転車ペダルマシーンが半端なくありました。民間のGYMに引けを取らないレベルでした。
すばらしい。。。と思いながら、ランニングマシーンで1時間、歩いて参りました。
スターバックス。
帯広にいるときは、ほとんど利用しませんが、出張のときは、朝食になぜかよく利用します。
注文するものも、ワンパターンですが。。
この組み合わせです↓↓
ドリップコーヒーとハム＆マリボーチーズ 石窯フィローネ。。ことさら、皆さんに紹介する内容ではないのですが。。。
そうは言いつつ、結構、美味しいです。
石窯で焼き上げたフィローネにオリーブオイルを塗られており、ショルダーハムとマリボーチーズが挟まれています。一口頬張ると、2度スモークをかけたハムの香り高さと深い味わい、チーズのまろやかさとコクが口いっぱいに広がります。外はサクッ、中はふんわり、軽い食感のフィローネと具材のハーモニーが何とも言えません。
詩人のような食レポになってしまいました。実は、スタバのＨＰから文言を拝借させて頂きました笑。
そのフィローネと呼ばれるサクサクパン。スタバのレジ手前にあるショーケース陳列群から、1つ手に取り、レジでコーヒーを注文するのが、出張の朝のルーティンになっています。
今回は2回ほど、このパターンでの朝食となりました。本日、こちらでの用事がないので、これからAM8時発の朝1便で、涼しい？帯広に帰ります。4日も東京にいると北海道が恋しくなりますね。
この度、姉が司法書士となり、私の会社に、事務所を置くとこになりました。
以前ブログでも紹介しましたが、法務局に長らく務めていたことで、司法書士の資格の取得となりました。決して、優秀だとかという話ではありません（笑）。
確かに事務所内に司法書士がいると何かとスピーディに業務が進み、重宝しています。
未だかつて姉の存在をありがたく思ったことなど、一度もありませんでしたが、この度、初めてありがたい存在だなぁと感じております。
事務所を設立するときに、姉から、事務所の名前どうしようと相談を受けたので、迷わず、司法書士事務所ドットコムがいんじゃないと提案して、そう名付けて頂きました。
登記や相続の相談ございましたら、ご一報頂ければ光栄です。
6月も残すところわずかとなりました。帯広市内も何となく、夏モードって感じです。
これから、色々な夏のイベントも始まっていきます。商店街の盆おどり、花火大会など、コロナが終息し、普通に開催されることの尊さを感じます。
帯広市内では、7月に入って、世界的なイベントになりますが、4年に1度の”国際農業機械展 “が開催されます。世界各国から沢山の関係者が集まってきて、盛り上がります。さすがにこの期間だけは、帯広市内の宿泊施設は、満室になります。当社で運営しているマンスリーマンションも一時的に満室となっております。
十勝の基幹産業である農業。
最近は、飼料の高騰や農業生産物の売れ行き減などで農業経営も厳しさを増していることが報じられております。コロナの明けに合わせて回復を期待している一人でもあります。
昨日は、音更店の店長、他部門のスタッフ数名と、軽く夕食を取りながら、仕事の話をしておりました。
最近は、現場の不動営業を離れており、細かな現場で起こっているトラブルは、大きなもの以外は私のところまで上がらない状態になってしまいましたが、現場スタッフからきく、トラブルやその対応など聞くのは、楽しいもんです。
定期的に、スタッフを変えながら、現場スタッフとコミュニケーションとっていく必要性を感じながら、酔いしれておりました。
今日から、八王子に出張となります。祝賀会、翌日のゴルフコンペ、東京のオーナー訪問の予定です。他のついで用事も重ねて、日曜日に戻り予定です。東京は暑そうですね。。。
本日査定にお伺いしてきた住宅です。南付き道路の物件になります。
明日、売値を決めて、販売開始になります。老夫婦2人で使ていた一戸建てです。そばに、小学校、中学校があります。
程度が良い物なので、リフォームなし、現況販売です。1,600~1,700万円くらいの値付けでスタートになろうかと思います（明日の話し合い次第ですが。。。）
広告開始は、今週中には、ネット公開予定です。早めに情報を欲しい方がおりましたら、ハウスドゥ帯広、担当星久保までお問い合わせください。
0155-67-6005 です。
