メインバンクで取引させて頂いている『十勝信用組合』の理事長、秋の褒章で選ばれたという記事が、地元紙に掲載されておりました。

スゴッ。。。

この黄綬褒章、ググってみると、『様々な分野の中で、長く仕事に精励し、模範となる技術や事績を築いた方を評価する褒章』という説明でした。

私がそのような評価を受けることは一生涯ないと思いますが、身近にそのような方がいて、普段から公私に渡りいい影響を頂ける環境にいるんだなぁと言うことを再認識させてもらいました。

あらためまして、橋場理事長、この度の受勲、本当におめでとうございます。引き続き、我々のような地元中小企業への寛大なお取引をご期待申し上げております。

１１月号です。２地域暮らし。気候変動が後押しで、現実味を帯びてきました。避暑地として北海道エリア、夏の期間だけの居住、注目を浴びてくることが予想されます。それに伴う新たなビジネスも生まれるのかもしれません。私も自分たちの事業の中で関われることがないか、新たな事業のは柱にならないか、色々思案しております。

１１月号はここから

11月始まりました。急に冷え込むようになってきました。

10月末は、北國銀行（石川県金沢市に本店を置く地銀）さんからの初融資実行があったこともあり、福井市におりました。

北國銀行福井支店。超立派な支店です。

北國と書いて、“キタグニ”とは呼ばず、ここ地元では“ホッコク”と呼ばれる銀行さんです。國が、国の旧字をあえて使っているところが、歴史を感させます。帯広ドットコムが、帯廣ドットコムにしたら、その漢字が使われた時代から存在しているというのを暗に主張しているようなもんでしょうね。帯廣ドットコム、新旧入り乱れての感じがして、いいセンスかもしれません。変えちゃおうかなぁ(笑)。

福井市内の自社物は、融資が引ける分だけ持つという考えのもと、自社保有のアパートを増やしております。現在9棟となりました。支店長さんから融資のおおよその額も聞かされており、まだ増やせる状況です。

自社で保有しているものは、買っていただける方がいれば、躊躇なく売却も行っております。そんなことしながら、福井市内での賃貸アパートの管理戸数が増えればなぁとボヤっと思い描いております。そんなに思っている通りに、うまくいくでしょうか。。。

10月の我々の営業成績ですが、総じて、月並みという感じです。部門別では賃貸は9月がパッとしなかったのですが、10月は持ち返して居りりますております。売買は、ハウスドゥの営業コンペが9月に終わっての翌月ということもあり、小休憩といった感じです。管理部門は、大きくブレることはなく、10月も安定しておりました。管理戸数も、4100室となっております。現在の入居率が90％といった感じです。

今日から11月です。月末には、ハウスドゥの全国大会が控えており、関係者全員で参加予定です。他、社員旅行の最後の組になりますが、第3弾、関西ツアーも予定しております。うちのスタッフの中で一番人気のあった旅行地です。楽しんできてくれたら何よりです。

寒くなってきますが、気持ちはホットで行きたいですね。

 

 

帯広市内、初雪となりました。いよいよ、長～い冬の到来でしょうか。。。

帯広にお住いの皆様、スタッドレスの履き替え、終わっているでしょうか。。

ガイドのシュウさん、お世話になりました。

2泊3日の社員旅行で、韓国は釜山に行っておりました。スタッフが増えたこともあり、昨年から、行くところをいくつかに分けての企画にしました。で、今年の社員旅行は、エスコンフィールド野球観戦、釜山旅行、関西旅行のいずれかを選んでもらうように企画しました。一番の希望者が多いのが、関西旅行で、次に釜山、エスコンフィールドという順になりました。
エスコンに続き、第2陣の釜山旅行、今日、帰ってきました。

釜山ですが。。。首都のソウルよりも、観光するところが多く、それなりに楽しめました。もう1日あっても、良かったかなぁと思っています。それにプラスして、海産物が安くて美味しく、とても満足させてもらいました。

社員旅行は、賛否あるのですが、うちの場合、参加するしないは、自由にしてもらっています。長期間帯広を離れることができない事情があったり、団体で行くことが苦手であるとか、そもそも旅行が好きでないというスタッフもいるので、無理はさせずに、それはそれで良しとしています。

旅行は、日常の生活を離れて、気分的にリフレッシュしてくれればいいなぁという気持ちで毎年開催しています。仲間がいての会社なので、モチベーション上がることは、引き続き継続していきたく思っております。

来年、また、行ったことないところをスタッフと行ってみたいなぁと思っております。

↓このタラバカニを購入して、2階で調理して、みんなで食べてみました。これいくらだったかというと、日本円で19,000円くらいでした。１キロ8,000円で、写真のカニは、2.4キロぐらいありました。このサイズのカニを食べたのは、お恥ずかしながら、あまり記憶にないです。。AIに聞いてみると、日本だと、タラバガニ、１キロ10,000円～15,000円のようなので、安いんでしょうね。冷凍ものではなく、水槽に生きている活カニなので、臭みなく新鮮で、身もぎっしり詰まっておりました。私的には過去一のカニでした。

永田相談役、この写真、この度の旅行のベストショットといたします。旅行の企画手配、相談役なくして実現しませんでした。感謝いたしております。。。

釜山の郊外にある甘川文化村という観光地です。韓国のマチュピチュというキャッチフレーズで、国家上げての芸術公共事業で、廃墟化していた部落を一体で観光地化したところです。映えますね。。

釜山はタコが特に美味しく感じたなぁ。。タコすきの私には、たまりません。。タコ鍋の写真アップしときます。これ見たら、また、食べたくなりました。

そのタコでいうと、活タコ（生きたタコ）の踊り食いが、たまらなくおいしかったです↓↓。何度か食べたことはありますが、吸盤が口の中で吸い付き刺激的でした。このタコには、韓国焼酎、チェミスルがベストな組み合わせです。

夕飯は、1軒では終わらず、2軒3軒とはしごとなりました。マッコリ、懐かし限りです。

韓国と言えば、焼肉です。私は今回、焼肉なかったのですが、とても美味しかったと話されておりました。。焼きなが、スタッフの方が目の前で肉を切ってくれるのが、韓国スタイルです。写真見る限りでは、良い感じですね。。

食べ物の写真ばかりでスイマセン。。。それにしても、よく食べ、よく飲んだ3日間でした。体重計載るのが怖いですが、フル充電して、日常の生活に戻ります。スタッフの皆さんお疲れ様でした。名鉄観光の鎌田さん、旅行中は大変お世話になりました。来月、第3陣の関西旅行も、引き続きよろしくお願いします。

ブログのネタ切れなので、何となく綴っておきます。

帯広市内の紅葉も始まって参りました。ちなみに上の写真、自宅付近の街路木です。トテッポ通りという通りで、JR広尾線が通っていた通りで、路線が廃止後、このような姿になております。個人的にも好きな通りです。春は桜、夏は新緑、秋は紅葉、冬は雪景色と、いい色合いになります。紅葉がピークとるのは来週くらいでしょうか。。。

7月から気を付けている食生活。体重も、6キロ減り現在74キロ前後で推移しています。1ヶ月ほど、体重が動かない状態で、この辺が限界なのかなぁ。。。年内68キロまで絞りたいのですが、食を減らすか運動を多くするか何かしらしないと体重減ってくれないのかなぁと思っている今日この頃です。

そうそう、来週25日から、第1陣のエスコン野球観戦に続き、第2陣の釜山旅行です。台風接近で天気予報、心配です。飛行機が飛ばないときは、中止となります（笑）。飛行機が飛びますように。。

前回のブログで登場した暗渠管（あんきょかん）、どんなものなのか私も詳しく知らないので、どんなものか調べてみました。

前回のブログでは、暗渠管が地中に埋設されていて、建築部分を横切っていたので、それを取り除いたら、水が湧き出てきて、新築住宅の基礎工事ができなくなったという事例でした。

その暗渠管、そもそもどういうものなのかというと、簡単に言うと、水捌けの悪い土地に、この管を入れることにより、水捌けがよくなるという管です。

こんな管です。

お分かりのように、無数の穴が開いている管です。こいつを地中に入れて、勾配をつけて埋めておくと、地中の水分がこの穴から管に入って、勾配の低い側にこの管を通じて取り除かれていくという仕組みです。

今まで、雨が降ったらなかなか水が引かなかった土地に、この暗渠管を入れておくと、水引が良くなるうようになります。

私の住んでいる十勝は、この暗渠管、畑に埋設されています。これを入れることによって、作物の生育がすこぶるよくなります。

今回、建築屋さんの社長さんからの相談のあった土地ですが、そもそも水捌けの良くない、地下水が湧き出る土地で、そこに暗渠管を入れて対策されていた土地だったのかもしれません。

売主も、そこを仲介した不動産業者も、知らなかったということだったんでしょうね。こういった買ってからわかった不備な部分は、消費者保護の立場から、契約不適合責任という法律で、買われた方が守られるということでした。この法律があるお陰で、それを改善する費用を売主ないしは仲介業者が負担したり、場合によっては、契約の解除が可能となります。

今日、建築会社の社長から電話が。。

建築屋の社長：先日、お客さんから、購入した土地に新築住宅を建てたいとの依頼があり、工事を始めたら、水が湧き出てきて、家を建てられる状態じゃないんだけど、こんな場合、どうすればいいのかね。。

そんな内容のご相談でした。

私：あらら、それそはそれは、、、ちなみに、湧水が以上に出る原因は原因なんですかね

建築屋の社長：下に暗渠管（あんきょかん）が走っていて、基礎を作る部分とぶつかってしまいので。撤去したら、こういう事態になったんだよね。

私：多分、以前は瑕疵（かし）責任呼ばれていましたが、購入した土地に、買ってからわかった隠れた不備なことが出てきた場合、売主、仲介不動産会社がその責任を負うという法律が適用されるんじゃないですかね。ちょっと調べてから、折り返します。

ということで、AI先生に聞いてみたら、そういった判例も出ており、十分主張できるようでした。ちなみに、２０２０年にこの瑕疵責任という法律は、契約不適合責任という名称に代わっておりました。

私が、携わった案件ではないので、深入りする立場にもなく、あとは、弁護士さんに相談された方が無難だと思いますというご返事をしました。

AIの返答、こんな感じでした。弁護士もいらない世界になるんでしょうか。瞬時に、回答を介してくれる人工知能、凄いですね。。

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AI による概要
買った土地の下から暗渠管（あんきょかん）や湧水が出てきて建物の建築や利用に重大な支障がある場合、民法の契約不適合責任に基づき、契約解除が認められる可能性があります。ただし、すべてのケースで無条件に解除できるわけではありません。

NPO住宅110番
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契約解除が認められるための主な条件
契約目的への重大な支障：
単に水がわいたり暗渠管があったりするだけではなく、「家を建てる予定だったのに地盤改良や特別な排水・杭打ち工事が必要になり、建築が極めて困難または多額の追加費用がかかる」など、契約の目的を達せられない重大な欠陥である必要があります。
過去の裁判例（名古屋地裁平成25年4月26日など）でも、地下水や湧水により特殊な工事が必要となる土地は「通常有すべき品質を欠く」として売主の責任が認められたケースがあります。

公益社団法人 全日本不動産協会 –
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売主への催告と対応：
原則として、売主に対して相当の期間を定めて「暗渠管の撤去や補修（追完）」を求め、それに応じない場合に解除を検討する流れになります。
ただし、修補が不可能である場合や、売主が明確に履行を拒絶している場合は、催告なしで解除できることもあります。

www.yotsubasougou.jp
契約不適合が「軽微」ではないこと：
軽微な配管の埋設や、通常の範囲内の水抜き工事で対応できる程度であれば、契約全体の解除までは認められないケースも多いです。

www.yotsubasougou.jp
注意すべきポイント・初動対応
契約不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があるため、証拠の保全や専門家への調査依頼、売主・仲介業者への速やかな連絡を行いましょう。詳細な法的責任や対応の詳細は よつば総合法律事務所 をご確認ください。

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後日、現場の写真が送られてきました。こんな感じで、掘ったら湧き水が出てきたようです。。。結構、水湧いていますね。。。

 

成年後見制度。。一般の方には、あまり馴染のない制度かと思います。

われわれ不動産業をしていると、この制度の制約を受けて売買仲介をするケースがたまぁにあるので、認識している制度になります。

あたらめて、成年後見制度って、どんな制度化というと、、、、、

認知症や知的障害、精神障害などによって自分で意思決定をするのが難しい人を法律的に保護し、支援する制度です。例えば、そういった方が所有する不動産を売却する場合、その方たちと直接売買することは、許されておらず、仮に売買したとしても、その契約自体無効となります。それを知りながら商いをした場合、その取引にかかわった不動産会社、司法書士が賠償を支払ったという判例もでております。

こういった方との商いは、家庭裁判所が支援者（成年後見人と呼ばれています）が選任され、その契約の代理をして支援するという制度が、成年後見制度です。

ようするに、判断能力のない方に、国が支援者選任して、その判断が間違えのないようにしてあげる制度です。

この制度、大きく法改正されました。2年後に施行されます。大きく変わるところは、従来、一度、後見人を付けると、死ぬか、後見人が必要ならない状態（痴ほうじゃなくなるとか、知的障害がなか卯案るとか、正常な状態）にならなければ、死ぬまで、一度選任された後見人を外すことができません。

その後見人の報酬はというと、月3万円くらい支払うのが一般的なようです。

例えば、80歳の認知症の方が持っている土地を売るのには、後見人を付けなければならないので、後見人を付けて売却した場合、売却後も後見人に毎月3万円の報酬を死ぬまで払い続けなければならなりません。仮にこの方が100歳まで生きると、20年間で720万円の後見人に支払うが必要となります。その土地が高く売れればいいのですが、売っても、結局は後見人の報酬に消えてしまうということであらば、そのままにしておいた方がいいという判断にもなります。そんな事情で、売らずにされている方も、世の中には多数いらっしゃるのも現実です。

今回の法制度で、売却後、後見人を外すことが可能になります。この法改正により、こんな事情で売ることを見送っていた不動産も、市場に出てくるのでは。。不動産業者側から見ると、そんな将来もあるのかなぁと勝手に推測しております。

十勝、帯広エリアに、どのくらい該当する方がいるのかは未知数ですが、個人的には、この度の法改正、良い法改正だと思ってみております。令和28年度中には、この制度始まります。

 

ドットコム通信10月号です。詳細はこちらから。