社員旅行第2陣~釜山旅行

観光人ガイドのシュウさん、お世話になりました。

2泊3日の社員旅行で、韓国は釜山に行っておりました。スタッフが増えたこともあり、昨年から、行くところをいくつかに分けての企画にしました。で、今年の社員旅行は、エスコンフィールド野球観戦、釜山旅行、関西旅行のいずれかを選んでもらうように企画しました。一番の希望者が多いのが、関西旅行で、次に釜山、エスコンフィールドという順になりました。
エスコンに続き、第2陣の釜山旅行、今日、帰ってきました。

釜山ですが。。。首都のソウルよりも、観光するところが多く、それなりに楽しめました。もう1日あっても、良かったかなぁと思っています。それにプラスして、海産物が安くて美味しく、とても満足させてもらいました。

社員旅行は、賛否あるのですが、うちの場合、参加するしないは、自由にしてもらっています。長期間帯広を離れることができない事情があったり、団体で行くことが苦手であるとか、そもそも旅行が好きでないというスタッフもいるので、無理はさせずに、それはそれで良しとしています。

旅行は、日常の生活を離れて、気分的にリフレッシュしてくれればいいなぁという気持ちで毎年開催しています。仲間がいての会社なので、モチベーション上がることは、引き続き継続していきたく思っております。

来年、また、行ったことないところをスタッフと行ってみたいなぁと思っております。

↓このタラバカニを購入して、2階で調理して、みんなで食べてみました。これいくらだったかというと、日本円で19,000円くらいでした。1キロ8,000円で、写真のカニは、2.4キロぐらいありました。このサイズのカニを食べたのは、お恥ずかしながら、あまり記憶にないです。。AIに聞いてみると、日本だと、タラバガニ、1キロ10,000円~15,000円のようなので、安いんでしょうね。冷凍ものではなく、水槽に生きている活カニなので、臭みなく新鮮で、身もぎっしり詰まっておりました。私的には過去一のカニでした。

永田相談役、この写真、この度の旅行のベストショットといたします。旅行の企画手配、相談役なくして実現しませんでした。感謝いたしております。。。

釜山の郊外にある甘川文化村という観光地です。韓国のマチュピチュというキャッチフレーズで、国家上げての芸術公共事業で、廃墟化していた部落を一体で観光地化したところです。映えますね。。

釜山はタコが特に美味しく感じたなぁ。。タコすきの私には、たまりません。。タコ鍋の写真アップしときます。これ見たら、また、食べたくなりました。

そのタコでいうと、活タコ(生きたタコ)の踊り食いが、たまらなくおいしかったです↓↓。何度か食べたことはありますが、吸盤が口の中で吸い付き刺激的でした。このタコには、韓国焼酎、チェミスルがベストな組み合わせです。

夕飯は、1軒では終わらず、2軒3軒とはしごとなりました。マッコリ、懐かし限りです。

韓国と言えば、焼肉です。私は今回、焼肉なかったのですが、とても美味しかったと話されておりました。。焼きなが、スタッフの方が目の前で肉を切ってくれるのが、韓国スタイルです。写真見る限りでは、良い感じですね。。

食べ物の写真ばかりでスイマセン。。。それにしても、よく食べ、よく飲んだ3日間でした。体重計載るのが怖いですが、フル充電して、日常の生活に戻ります。スタッフの皆さんお疲れ様でした。名鉄観光の鎌田さん、旅行中は大変お世話になりました。来月、第3陣の関西旅行も、引き続きよろしくお願いします。

雑感。。。

ブログのネタ切れなので、何となく綴っておきます。

帯広市内の紅葉も始まって参りました。ちなみに上の写真、自宅付近の街路木です。トテッポ通りという通りで、JR広尾線が通っていた通りで、路線が廃止後、このような姿になております。個人的にも好きな通りです。春は桜、夏は新緑、秋は紅葉、冬は雪景色と、いい色合いになります。紅葉がピークとるのは来週くらいでしょうか。。。

7月から気を付けている食生活。体重も、6キロ減り現在74キロ前後で推移しています。1ヶ月ほど、体重が動かない状態で、この辺が限界なのかなぁ。。。年内68キロまで絞りたいのですが、食を減らすか運動を多くするか何かしらしないと体重減ってくれないのかなぁと思っている今日この頃です。

そうそう、来週25日から、第1陣のエスコン野球観戦に続き、第2陣の釜山旅行です。台風接近で天気予報、心配です。飛行機が飛ばないときは、中止となります(笑)。飛行機が飛びますように。。

暗渠管(あんきょかん)とは。。。

前回のブログで登場した暗渠管(あんきょかん)、どんなものなのか私も詳しく知らないので、どんなものか調べてみました。

前回のブログでは、暗渠管が地中に埋設されていて、建築部分を横切っていたので、それを取り除いたら、水が湧き出てきて、新築住宅の基礎工事ができなくなったという事例でした。

その暗渠管、そもそもどういうものなのかというと、簡単に言うと、水捌けの悪い土地に、この管を入れることにより、水捌けがよくなるという管です。

こんな管です。

暗渠パイプ 直径100mm 30m 有孔 キャップ付 ソケット付 PE暗渠排水管 穴あき二重壁 水はけ 水たまり解消 T産 代不

お分かりのように、無数の穴が開いている管です。こいつを地中に入れて、勾配をつけて埋めておくと、地中の水分がこの穴から管に入って、勾配の低い側にこの管を通じて取り除かれていくという仕組みです。

今まで、雨が降ったらなかなか水が引かなかった土地に、この暗渠管を入れておくと、水引が良くなるうようになります。

私の住んでいる十勝は、この暗渠管、畑に埋設されています。これを入れることによって、作物の生育がすこぶるよくなります。

今回、建築屋さんの社長さんからの相談のあった土地ですが、そもそも水捌けの良くない、地下水が湧き出る土地で、そこに暗渠管を入れて対策されていた土地だったのかもしれません。

売主も、そこを仲介した不動産業者も、知らなかったということだったんでしょうね。こういった買ってからわかった不備な部分は、消費者保護の立場から、契約不適合責任という法律で、買われた方が守られるということでした。この法律があるお陰で、それを改善する費用を売主ないしは仲介業者が負担したり、場合によっては、契約の解除が可能となります。

民法の契約不適合責任

今日、建築会社の社長から電話が。。

建築屋の社長:先日、お客さんから、購入した土地に新築住宅を建てたいとの依頼があり、工事を始めたら、水が湧き出てきて、家を建てられる状態じゃないんだけど、こんな場合、どうすればいいのかね。。

そんな内容のご相談でした。

私:あらら、それそはそれは、、、ちなみに、湧水が以上に出る原因は原因なんですかね

建築屋の社長:下に暗渠管(あんきょかん)が走っていて、基礎を作る部分とぶつかってしまいので。撤去したら、こういう事態になったんだよね。

私:多分、以前は瑕疵(かし)責任呼ばれていましたが、購入した土地に、買ってからわかった隠れた不備なことが出てきた場合、売主、仲介不動産会社がその責任を負うという法律が適用されるんじゃないですかね。ちょっと調べてから、折り返します。

ということで、AI先生に聞いてみたら、そういった判例も出ており、十分主張できるようでした。ちなみに、2020年にこの瑕疵責任という法律は、契約不適合責任という名称に代わっておりました。

私が、携わった案件ではないので、深入りする立場にもなく、あとは、弁護士さんに相談された方が無難だと思いますというご返事をしました。

AIの返答、こんな感じでした。弁護士もいらない世界になるんでしょうか。瞬時に、回答を介してくれる人工知能、凄いですね。。

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AI による概要
買った土地の下から暗渠管(あんきょかん)や湧水が出てきて建物の建築や利用に重大な支障がある場合、民法の契約不適合責任に基づき、契約解除が認められる可能性があります。ただし、すべてのケースで無条件に解除できるわけではありません。

NPO住宅110番
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契約解除が認められるための主な条件
契約目的への重大な支障:
単に水がわいたり暗渠管があったりするだけではなく、「家を建てる予定だったのに地盤改良や特別な排水・杭打ち工事が必要になり、建築が極めて困難または多額の追加費用がかかる」など、契約の目的を達せられない重大な欠陥である必要があります。
過去の裁判例(名古屋地裁平成25年4月26日など)でも、地下水や湧水により特殊な工事が必要となる土地は「通常有すべき品質を欠く」として売主の責任が認められたケースがあります。

公益社団法人 全日本不動産協会 –
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売主への催告と対応:
原則として、売主に対して相当の期間を定めて「暗渠管の撤去や補修(追完)」を求め、それに応じない場合に解除を検討する流れになります。
ただし、修補が不可能である場合や、売主が明確に履行を拒絶している場合は、催告なしで解除できることもあります。

www.yotsubasougou.jp
契約不適合が「軽微」ではないこと:
軽微な配管の埋設や、通常の範囲内の水抜き工事で対応できる程度であれば、契約全体の解除までは認められないケースも多いです。

www.yotsubasougou.jp
注意すべきポイント・初動対応
契約不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があるため、証拠の保全や専門家への調査依頼、売主・仲介業者への速やかな連絡を行いましょう。詳細な法的責任や対応の詳細は よつば総合法律事務所 をご確認ください。

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後日、現場の写真が送られてきました。こんな感じで、掘ったら湧き水が出てきたようです。。。結構、水湧いていますね。。。

 

成年後見制度が大きく変わります

成年後見制度。。一般の方には、あまり馴染のない制度かと思います。

われわれ不動産業をしていると、この制度の制約を受けて売買仲介をするケースがたまぁにあるので、認識している制度になります。

あたらめて、成年後見制度って、どんな制度化というと、、、、、

認知症や知的障害、精神障害などによって自分で意思決定をするのが難しい人を法律的に保護し、支援する制度です。例えば、そういった方が所有する不動産を売却する場合、その方たちと直接売買することは、許されておらず、仮に売買したとしても、その契約自体無効となります。それを知りながら商いをした場合、その取引にかかわった不動産会社、司法書士が賠償を支払ったという判例もでております。

こういった方との商いは、家庭裁判所が支援者(成年後見人と呼ばれています)が選任され、その契約の代理をして支援するという制度が、成年後見制度です。

ようするに、判断能力のない方に、国が支援者選任して、その判断が間違えのないようにしてあげる制度です。

この制度、大きく法改正されました。2年後に施行されます。大きく変わるところは、従来、一度、後見人を付けると、死ぬか、後見人が必要ならない状態(痴ほうじゃなくなるとか、知的障害がなか卯案るとか、正常な状態)にならなければ、死ぬまで、一度選任された後見人を外すことができません。

その後見人の報酬はというと、月3万円くらい支払うのが一般的なようです。

例えば、80歳の認知症の方が持っている土地を売るのには、後見人を付けなければならないので、後見人を付けて売却した場合、売却後も後見人に毎月3万円の報酬を死ぬまで払い続けなければならなりません。仮にこの方が100歳まで生きると、20年間で720万円の後見人に支払うが必要となります。その土地が高く売れればいいのですが、売っても、結局は後見人の報酬に消えてしまうということであらば、そのままにしておいた方がいいという判断にもなります。そんな事情で、売らずにされている方も、世の中には多数いらっしゃるのも現実です。

今回の法制度で、売却後、後見人を外すことが可能になります。この法改正により、こんな事情で売ることを見送っていた不動産も、市場に出てくるのでは。。不動産業者側から見ると、そんな将来もあるのかなぁと勝手に推測しております。

十勝、帯広エリアに、どのくらい該当する方がいるのかは未知数ですが、個人的には、この度の法改正、良い法改正だと思ってみております。令和28年度中には、この制度始まります。

 

【賃貸情報】2LDK新築~帯広市西12条南28丁目

これからオーナーに引き渡しになる新築物件です。12部屋の募集で、5部屋申し込みとなっております。7部屋入居募集中です。2LDK、駐車場2台付き。入居開始は10月16日~。

詳細こちらから。

10月となりました。。

9月末で、7月から始まったハウスドゥの営業コンペ終了しました。帯広店の売り上げは自社企画の新築アパートなどの販売分などが上乗せとなり、今までの営業数字を上回る数字となりました。ここ数年は、頂点を目指すような数字にはなってりませんでしたが、もしかしたらワンチャンあればなぁと少々期待しながら、来月末に開催されるフランチャイズの営業コンペに参加してきます。

結果オーライでしたが、現場の方は、昨年まで物件売りまくっていたトップセールスが、急遽出身地の沖縄で、不動産業界に身を置きたいということで退職しておりました。合わせて、福井で営業しているうちの店舗の店長も退職という事態で、春先に、福井店の立て直しで、帯広店の店長を福井に転勤させたりと、いわゆる売り上げを作っていた2人が抜けた状態で、今回のコンペを迎えておりました。営業の数字、ガタ落ちするだろうなぁと心配でした。。。

実際はそうならず、逆に数字が上がっての着地となりました。“何で?”という感じですが、残ったスタッフが、その穴を埋めて、やりまくってくれたという営業コンペ期間でした。

創業して23年を振り返ってみると、私の会社においては、このパターン(優秀なスタッフが抜けた後の方が売上げが上がる)が多かったような気がします。なぜそのようなことが起るのか、私にもわかりませんが、数字だけ見ると、そうなっております。居てくれたらもっともっと数字が上がっていた感しれませんが。。。

現在のハウスドゥ帯広店の営業体制は、店長と、中堅の女性ージェント1名、新人女性スタッフ、新人男性スタッフ1名、パート女性スタッフ1名の5名隊です。あっ忘れてた・・・それにオイラが加わっています。キャリアの浅い営業スタッフ中心に営業しているという面々です。

私は、新築アパートを企画販売が仕事のメインなので、ハウスドゥの営業とは別に営業活動しているって感じですが。。。

今のスタッフの働き繰りを見ていると、キャリアに関係なく、売り上げを上げることに徹した業務を淡々とこなすプロ集団という感じがします。私からあれこれ注文したことはなく、また営業指導などできる器ではないので、そんなことはしておりませんが、それぞれ自分たちで考えて、数字を上がている状態です。

やれと言われることほどやりたくなくなるもんです。

スタッフそれぞれが、人生ドラマの主人公で、彼らから見ると私はわき役でしかないのですが、人生を面白おかしくするわき役を演じることが私の責務だと思って、引き続きこの組織でいい役者を演じたく、思っております。

私が、主人公としていられるのは、つたない言葉で、好き勝手に綴るこの社長ブログでしょうか笑。

十勝の秋

十勝平野、収穫の秋を迎えております。先日、農家やっている同級生のところに長芋をわけてもらいに行ってきました。

200町歩(200ha)の畑を持って、作物作っています。かなり大きくやっている部類になるんだろうと思います。長芋を自前で洗浄して、箱詰めして商品として出荷しています。11月一杯まで収穫で忙しいようなんで、12月になったら飯でも行こうぜという話で、長芋いただてきました。↓結構な加工場も敷設して、10億円くらいの売り上げ規模です。農家というよりも、社員さんも大勢雇用しての一大企業って感じがしました。

十勝平野の様子、お届けします。今時期が、湿度の低く、気温もちょうどよく、気持ちがいい季節です。十勝・帯広、収穫の秋を感じに是非お越しください。

 

リノベ物件でます-帯広市西19南2

先日、買取した物件です。フルリフォーム後、リノベーション物件として、販売致します。まだ、公開前です。10月25日に販売開始予定です。

立地が人気エリアです。南付きの道路で、日当たりもばっちりです。歩いて1分のところに、フクハラいっきゅう店や、フィットネスクラブ、焼肉きんぐなどがあり、生活の利便性、いい感じです。

販売予定価格、2,750万円です。ハウスドゥまでお問い合わせください。