土地のうえに建物がある不動産を売買するときに、とても曖昧なことがあります。

例えば、1000万円の中古住宅の売買するとき、売買契約書に1000万円のうち、土地がいくら、建物がいくらと記入する項目があります。この金額の振り分け、明確な基準がなく、売主、買主納得すれどのような振り分けでもいいことになっています。

上の場合だと、トータルの金額が1000万円になればいいので、土地が100万円、建物が900万円としてもいいし、土地を500万円、建物を500万円にしても、売買契約上問題ありません。売買仲介を業として毎年200本前後商いしている我々でさえも、案外、ここの振り分けのところ、曖昧だなぁと感じることと、国が明確なルールを決めたらいいのになぁと思ったりもします。

この話を取り上がたのは、適当に決めた土地と建物の振り分けの金額が違うと、売買契約後に支払う消費税が変わってくるという現実があります。支払う消費税が、虫側に有利になり、買主側に不利になったり、またその逆のことが起きたりするので、このカラクリについて少し綴ってみたいと思います。

ポイントは、中古物件の商いにおいて、土地には消費税がかからず、建物には消費税がかかるという税制上の取り扱いがあるということです。

さっきの例で、消費税がどれくらい違うか見てみると、下の表のような感じになります。建物500万円は税込み価格で、その中に含まれている消費税は約45万円。建物900万円とした場合は約81万円の消費税が含まれているということになります。

約36万円の消費税の違いが出てきます。

では、問題です。もし、あなたが個人所有で所有する自宅を1000万円で、売却する場合、建物を500万円にするか、それとも900万円にするか、どっちでもいいよと言われたら、どちらの金額にしますか？

売買契約の時に預かった消費税は、のちに国に返納するというカラクリだったら、少ない方がいいので、500万円の方がいいですよね。なので、500万円と思われる方が多数だと思います。。。

が、しかし、現実には、どっちでも同じという落ちがあり、よって、500万円も900万円でもどっちでもいいんです笑。

個人の方って、納税業者ではないので、仮に売ったものに消費税が含まれていてもその消費税を国に治める必要はありません。これが、納税業者が売主だと、建物500万円で商いしたら、約45万円納めないといけないし、建物を900万円にしたら81万円を納めないといけないことになります。よって、納税業者が売主だったら、建物の割合できるだけ少ない方がいいということになります。

じゃ、いっそのこと、納税業者が売主の場合、建物1円、土地999万9,999円の売買契約にしたら、1円の中に含まれる消費税ということになるのでほぼ0円ということで、そうしたらいいんじゃないか。。という思考になりますがこれって、どうなんでしょうね。

先日、税務署の方が、うちの会社に税務調査で来てたので、聞いてみました。

答えは、脱税行為とみなされ、アウト！という判断に至りますというご返答でした。ただし、1円であるというる理由を説明でき、その説明に合理性があれば、セーフになることもある得るというご返答でした。

どっちよ～と思いましたが笑。

例えば、建物内で自殺があり、損傷がひどく価値が著しく低下したので、1円にしたとか、そんな正当な言い分があれば、、ということなんだろうと思います。

単に、消費税を払いたくないので、1円にしたというのは、まかり通らないようです。

では、土地の建物の割り振りをいくらずつにしたらよいかということにありますが、税務職員が曰く、無難な土地と建物の割り振りは、国が定めた（納税書に書かれている）、土地と建物の評価価格の割合（案分とも言いますが）、その割合に、振り分けた金額がなっていれば、まったく問題ないということでした。

帯広市内。雪が降る前に、気温が氷点下になる前に、新築物件の基礎工事だけ先に終わらせておこうという現場が多いです。基礎屋さん、最も忙しいい？時期なのかもしません。

ご多忙にもれず、我々が抱える物件も、同様に、基礎工事だけ先行させております。受注しているアパート工事、手つかずのものが7棟あり、順次基礎工事進めている感じです。受注取りすぎてしまいました。写真↓↓は帯広市西8条南4丁目の新築アパート現場です。

余談になりますが、この現場、当初、いい感じの一戸建てだったので、買い取ってリフォームして売ろうと検討しておりました。買い取ってみて、ネックになったのが、広い庭。昭和の時代なら、自慢のお庭ということなんでしょうが、今の時代無駄に広い庭はない方がいいという感じです。土地が広い分、土地代がかさむ中古物件になってしまって、中古にしては値の張る売りにくい物件となってしまっているということに気づいたのは時すでに遅し。。。でした。で、途中から解体してアパートにしようと方向性が変わり、確認申請が下りたので、着工始まったアパート物件です。オーナー募りながらの建築でしたが、タイミングよく購入したいという方が現れました。融資審査中です。滑ったら再度売りの案内いたします。なんとなく、財力のある方なので問題はなさそうですが。。

入居募集もこれからになります。完成は、来年6月中の予定です。少しアナウンスするのは早すぎますが、こんな間取りになります。こちらも結構、リビング広めにしております。駐車場も2台、ゆったりスペース（土地に余裕があるので幅広の駐車場）です。この間取りなら会社で保有していてもいいかなぁと思っております。ちなみに、投資利回り7.5％。２LDKの部屋が入ってのこの利回り。帯広の不動産投資市場ではいいほうではないでしょうか。

１LDK6.5万円、２LDK7.5万円で募集予定です。

 

自社企画の釧路の新築アパート2棟、本日完了検査日でした。12月1日から入居開始の物件でしたので、間に合うか冷や冷やしておりました。無事、検査が終わりました。完成前に、アパートオーナーも決まり一息つきました。入居もあと3部屋となりました。

PRも兼ねて写真アップしておきます。結構いい感じですよ～。

施工に関しては、ARC建築工房さん、グッドスマイルさんにお世話になりました。チーム帯広です笑。

釧路では、3棟目となります。引き続き、まだまだ行きます。浪花町、光和町、城山町と続きます。アパート建築は、釧路のアパマンショップの支援事業のようなノリでやっております。勢いつくまで自ら建てて管理物件を増やす計画です。1,000室までは、私の仕事かなぁという自覚で、責任を果たしたく思っております。そのあとは、遠藤社長、頼みますね（笑）。

ちなみに建築費は、利益を薄くしておりますので、帯広よりも利回りがいいです。釧路にアパートを持ってみたいという方がいらっしゃれば、ご相談ください。

 

先ほど、宅建の合格発表がありました。3名スタッフから、直接、ラインがありました。

そう、合格しましたというラインでした。冬に咲く桜は、格別ですね。うれしいですよね。努力が報われた瞬間ですからね。。。

小野さん、死なないでください。今日からスタートです。阿部さん、漸くという言葉に重みを感じます。富原君、やりました！ね。本当におめでとうございます。

合格したスタッフは、50歳台のスタッフ2名、40歳台のスタッフ1名です。業務をしながら、コツコツ努力されていたんだろうと思います。脳の老化に打ち勝って見事合格、おめでとうございます。宅建士になるのに年齢は関係ないということを証明してくれました笑。

これで、ハウスドゥ売買仲介のスタッフは、10人中8人が宅建士となり、重説もそれぞれのスタッフができる環境になりました。

最終的には、宅建業務に従事する全スタッフが宅建士であればなぁと妄想しております。業務をしながら、宅建士になる必要性を感じ、毎年たくさんの有資格者が、我々の会社から誕生していけば何よりです。

自衛隊正門前、アパート3棟建築中です。来春完成に向けて建築中です。今日、現場行ってきました。基礎工事は終わり、1棟は上棟しておりました。順次建物の姿を現してくると思います。

かなり広めのリビングの物件が登場します。お問い合わせはアパマンショップ帯広南店、帯広西店まで。0155-66-6123　/　0155-66-4466

今月初めにご案内していた売アパート↑売却済となりました。立地が良く、利回りもそこそこの物件だったので、すぐ売れるだろうなぁと思っておりましたが、その通りとなりました。

併せて、一昨日売り始めた物件も、即、買付となりました。

う～ん。。世は、インフレ（インフレーション）基調。その影響、不動産投資分野にも及んでいるのかなぁ。。。

お金の価値が下がり、物の価値が上がるステージに、貯蓄されたお金を収益不動産に換えるのも、選択肢としてはありかもしれません。

物の対象が、不動産なのか、金（GOLD）なのか、色々あるんだろうと思いますが、物件が出れば、比較的早く売れていくという状況は、不動産に価値を見出している方も多いというのもまだ事実でしょうか。

このタイミングで、不動産投資をちょっとやってみたいという方がいらっしゃれば、ご協力致します。物件の買い方、見定め方、銀行さんからお金を借りる方法などなど、初めて不動産を買う方には、経験のないことについて、お教え致します。

ちなみに、私（池原）は、普段はハウスドゥ帯広におります。お気軽にお訪ねください。お待ち申し上げております。

元スポーツ用品店だった店舗、昨年当社で買い取って在庫しておりました。いくつか話がありましたが、先日、売先が決まりました。我々の手を離れて、新たな明かりが灯されます。

駅から徒歩1分の好立地でしたので、いずれは売れるだろうと思っておりましたが。。。

で、1階、2階にそれぞれ2テナント、飲食店が入る予定です。今回、所有される方も飲食店の方です。まず、ご自身のテナントをオープンさせ、それから空きのテナントに他の飲食店を入居させていく予定です。

ガッツリ、リフォームします。オープンはどうでしょうか。。２，３か月先くらいでしょうか。情報入りましたら、お店の宣伝含めて、アナウンスいたしていきます。帯広の駅前に新たなお店ができていくのは、楽しみです。

もし、テナントで入居したいという方がいらっしゃればご相談ください。現在、新オーナーと賃貸条件を検討中です。1階15万円、2階10万円前後で募集しようかという感じです。

先日、上士幌の同級生が長芋100㎏（100本以上はあるかな）、会社に持ってきてくれました。農業を営む彼は、毎年この季節になると、長芋とジャガイモを大量に持ってきてくれます。

ありがたい限りです。曲がったり、折れたり、サイズが規格に合わなかったりしているものですが、味は同じで、十勝産なので申し分なしです。

長芋は、スタッフに人気があり、好きに持って行ってくださいと、アナウンスすると数日でなくなります。この季節、我々のことを思い出して、田舎からわざわざ持ってきてくれる同級生に感謝です。

ついこないだまで、同じ中学で一緒だった感覚ですが、気づけばお互いそれなりの年になってしまいました。還暦まであと3年とはね。。

近々、上士幌でお礼に一杯ご馳走してこようと思っております。彰、どーもどーも。

現在150坪の土地に平屋の借家がのっかっている物件。売却の依頼を受けましたので、ブログにて先行案内いたします。この借家とこの敷地内に、新たに１LDK駐車場2台付きの2階建て4戸の物件が建ち、それも含めての販売となります。

↑類似物件ですが、新築アパートは、ほぼほぼこんな感じになります。

150坪の土地と、借家1棟、4戸のアパート付きで、販売価格4,650万円です。利回り7.7％。完成は、来年8月となります。まだ確認申請がおりていませんので、正式には、販売前となります。興味のあおりの方がいらっしゃれば、お問い合わせください。

大事なことを言い忘れておりました。所在地はこちらです。

担当星久保まで。0155-67-6005（ハウスドゥ帯広）

ハウスドゥの全国大会が札幌にて開催されました。イメージキャラクターの元プロ野球選手古田さんもいらっしゃいました。

で、我々は、売買部門のスタッフ、そして各部門の管理職、帯広と福井から総勢20名で参加しておりました。店舗の成績は、700店舗中６番目という数字で終えました。

来年は一番目指そうと心を一つにして、ススキノで打ち上げしてお開きとなりました。

大会に参加して、朝6時に札幌を出発するという弾丸出張、お疲れさまでした。