不動産屋なので、ちょっと本業の話も書いてみたいと思います。最近多くなってき不動産査定依頼。
今回は、不動産の査定についてです。。。
不動産を売る時にいくらで売ろうか、不動産を貸すときにいくらで貸そうか、そんなときに、試算する査定方法が3つあります。
以下の通りです。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法を
1番目の取引事例比較法についてですが、読んで字の通り、近隣での類似物件の価格を参考に売値や、貸値を付ける方法です。恐らく、帯広市内の不動産会社に、不動産の査定を依頼すれば、土地の査定価格を１の取引事例比較法で出して、建物は2の原価法を用いて算出されるんじゃないかなぁ。。と思います。場合によっては、建物も１の取引比較法で出している場合もあるかなぁ。。。そんな感じです。
- 取引事例が多い会社には、沢山の取引事例があるので、適切な相場価格を割り出すことができます。ハウスドゥ帯広、取引事例は多いので、ご安心ください。適格な相場の価格をはじき出す自信はあります。
- 具体的にどんなことをしているかというと、過去の取引事例を見ながら、必要に応じて事情補正や時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して価格を決めています。
算式で示すと、こんな感じでしょうか。
試算価格 ＝ 取引価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域要因比較 × 個別的要因比較
事情補正率や時点修正率、地域要因比較率、個別的要因比較率などは、それぞれの取引事例に応じて求めます。
例えば、土地の査定。3つの取引事例をがあり、それらを用いて取引事例比較法を適用すると下表のようになります。いくらくらいの坪単価なのか出してみます。
まず査定する物件に対して、取引事例の３物件がどうなのか、補正値、要因値を入れていきます。この数字は、ざっくり、結構、感覚的なものですが、ひとまず入れていきます。ここの数字の入れ具合は、取引経験のある人の方が、的確です。
| 事例 | 取引単価 | 事情補正 | 時点修正 | 地域要因 | 個別的要因 | 批准単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 取引事例１ | 100,000 | 90% | 105% | 105% | 90% | 89,300 |
| 取引事例２ | 120,000 | 110% | 95% | 100% | 110% | 137,900 |
| 取引事例３ | 105,000 | 100% | 100% | 80% | 95% | 79,８00 |
| 平均 | 102,300 |
上の場合、坪単価が102,300円とでたので、対象不動産の面積を乗じることで、対象物件の価格を求めます。
査定物件が100坪なら、102,300円×100坪＝10,230,000円 ということになります。
次に2番目の原価法。土地の上に建物がある場合に、1つの目安の数字を出すことができる方法です。
もし、査定の物件を今建てるとしたら、いくらで建てることができるか算出して、経過年数の劣化分（減価修正率といいますが）を差し引て建物の価格を求める方法です。
建物の査定価格 ＝ 再調達原価 × (1 － 減価修正率)
例えば、築12年の木造の物件で、建物面積が30坪、現在の建築費単価が50万円／坪という場合。。
減価修正率のパーセンテージを表す数字です。木造の建物は築22年で100％劣化という計算をします。22年の半分経った築11年なら50％のという数字になります。築12年だと55％になります。
原価法による価格は積算価格と呼ばれます。
積算価格 ＝ 再調達原価 × (1 － 減価修正率)
＝ 30坪 × 70万円／坪 × (1 － 55％)
＝ 2,100万円 × 45％
＝ 945万円
建物はこのような査定価格となります。
最後に収益還元方法。。アパートや貸し駐車場など、利益を生み出す不動産の査定に多く用いられます。
その査定の不動産が将来生み出すであろうと期待される利益から、その不動産の価格を求める方法をいいます。
算式で示すと、以下の通りです。
試算価格 ＝ 年間純収益 ÷ 還元利回り
- 年間純収益：家賃収入から経費を引いた正味の利益のことです。
- 還元利回り：年間純収益に対する利回りのことです。
例えば、不動産の生み出す年間純収益が100万円、還元利回りが5％とした場合、収益還元法による価格は以下の通りです。
収益還元法による価格は収益価格と呼ばれます。
試算価格 ＝ 年間純収益 ÷ 還元利回り
＝ 100万円 ÷ 5％
＝ 2,000万円
こんな方法を使って不動産の査定が行われております。最終的な価格は、当然、持ち主さんの意向も加味しながらになります。
何か売却や、空き家になっていた貸したいなどの物件をお持ちの方がいらっしゃればご相談ください。
