土曜日の日に、当社で管理させて頂いているオーナーさんがお見えになった。“アパート買いたいんだけれども。。。”という話でした。アパートの売買は、比較的値がはるので、仲介する場合それなりに仲介手数料を頂けるのでありがたい話ですが、当社の業務が賃貸をメインにしている関係上、売りっぱなしということは出来ないため（売った後にその物件の入居斡旋・物件管理などの業務が発生して、長いお付き合いになるケースがあるため）、本音あまり賃貸物件の売買には消極的になっております。今回の相談されたオーナーは、退職を間近にされ、退職金で資産運用したい希望でした。今まで勤め上げてきた方の退職金を運用するなんて考えると、積極的になれない理由でもあります（商売に不向き？な性格なのかもしれません。自信がないんでしょう。。。）。いくつか売りアパート物件は出ておりましたが、いいものが出たらということになりました。。さて、最近は不動産投資も活況？の状況のようですので、ちょっと予備知識として知っていればということを書いてみたいと思います。不動産を買って運用する場合、その不動産がどんだけ儲かりそうな物件なのか判断する指標に『利回り』という数字があります。仮に、今回のオーナーのように、アパートを買おうというときに、まずもって最初にチェックする項目は、この利回りになります。利回りとは、自分が出したお金（投資したお金）に対して、1年間で何パーセント戻っていくかという割合を表す数値です。例えば、利回り20％の投資アパート物件なんていう場合、出したお金にたいして毎年20％のお金が戻ってきます。よって、5年経つと出したお金が全部戻ってくるということになります。では、利回り10％なんていう投資物件の場合は、毎年10％の戻りがあるので、投資を回収するのに10年掛かることになります。一般に賃貸物件を買って運用しようと考える場合（不動産投資しようとする場合）利回り計算に2つの数字を使います。投資する金額に物件の価格、1年回収する金額にその物件から上がってくる1年間の家賃の合計（満室時のを想定して計算）、1年分の家賃を買う値段で割って100を掛ければ利回りが出ます。3000万円の物件で、1年間に満室計算で450万円の家賃が上げって来る物件であれば、利回り15％になります（450÷3,000×100）。ちなみに、賃貸物件を買って運用しようとする場合の利回りって実際どのくらいになっているかというと、新築物件で利回り７％～10％くらい、中古物件で10％～15％の感じです。あくまでも、満室時を想定しての計算なので、空室が出てくると当然利回りも悪くなります。あくまでも満室という前提の下計算している話なので、慎重に検討しなければならない部分があります。はたして検討する物件がずっと満室でいけるのか、修繕などの諸経費は掛かってこないのか、買う前に考えなければなりません。帯広でアパートを買ってなんてお考えの方がおりましたら、アパートの購入は特段勧めておりませんが、その物件がどうなのか多少アドバイスはできるともいます。。。。ちなみに、不動産で運用していくのであれば、若いうち（45歳前）にもつのが、とってもいいことだと思っているのは私だけ？でしょうか。。。おいおい、その理由も書いていきたいなぁと思います。